在房地产税务稽查中疑难问题

macorl

（一）投资企业以土地投资，被投资的房地产开发企业未取得无形资产转让发票，是否允许以评估报告为依据，作为计税成本在税前扣除？例如：甲公司拥有土地历史成本为5000万元，评估价值为8000万元，甲公司以该土地投资房地产开发企业乙公司，取得30%股份。
答：实践中，由于税法规定以土地投资，不缴纳营业税，因此投资企业一般不会为被投资企业开具发票，开发企业难以取得无形资产转让发票。
根据《国家税务总局关于股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发〔2000〕118号文件)第三条第一款规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。在本例中，投资企业应将土地投资业务分解为按照公允价值销售土地和投资两项业务对待，即首先确认3000万元的应纳税所得额（8000－5000），然后再以8000万元投资。
《国家税务总局关于股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发〔2000〕118号文件)第三条规定第三款规定：被投资企业接受的上述非货币性资产，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。即：如果投资企业已经按照上述规定确认应纳税所得额，资产的隐含价值在税收上已经得到实现，被投资企业可以凭评估报告计入开发成本。
在实务中，为减少税收流失，可以要求开发企业提供投资企业主管税务机关出具的投资企业已调增应纳税所得额证明，结合评估报告，作为税前扣除的依据。
（二）开发企业由于取得土地较早，开发楼盘时，由于土地价值已升值，是否允许以自行评估的价值作为税前扣除的依据？
答：税法规定，所得税税前扣除遵循历史成本计价的原则，根据《财政部　国家税务总局关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知》（财税〔1997〕77号文件）精神，只有纳税人按照国务院的统一规定，进行清产核资时发生的固定资产评估净增值，可以不计入应纳税所得额。即：开发企业不能根据自行评估的土地成本作为计税成本在所得税前扣除。
（三）有两个地区提出“假按揭”是否征税问题？
答：此问题的关键在于是否能取得开发企业做“假按揭”的证据。税务机关作为国家税收的职能部门，无权也无专业知识判定企业行为是否为假按揭，因此在开发商按揭银行出具书面证明，证明该笔收入为“假按揭”，并对企业“假按揭”行为做出处理的情况下，可不作为计税依据，征收企业所得税，否则一律按照正常的按揭收入计算征收企业所得税。
（四）“假按揭”中的按揭利息支出，是否可以在税前列支？
由于“假按揭”中的利息支出，其支付凭证上的利息支付对象均为采取按揭方式购买房屋的个人，属于同开发企业的无关支出，因此不能在税前扣除。
（五）开发企业租赁商业设施，在附有免租期条款的情况下，免租期内是否确认租赁收入？
答：根据《关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答(二)》第十七条规定：在某些情况下，出租人可能对经营租赁提供激励措施，如免租期、承担承租 人 的某些费用等。在出租人提供了免租期的情况下，承租人应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内，按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应确认租金费用；出租人应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内 ，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入。
税法原则规定，在有税法明确规定情况下，纳税事项应当遵从税法，没有税法明确规定情况下，纳税事项应该按照会计制度进行处理。因此免租期内应当按照合理办法确认租金收入。
（六）向“非金融机构”（单位）支付借款利息，需要什么样的扣税凭证？
答：经了解，我省目前尚无为非金融机构开具的利息发票类型，因此目前向“非金融机构”（单位）支付利息应以借款合同及利息支出凭证作为税前列支的扣税凭证。
（七）向个人支付借款利息，需要什么样的扣税凭证？
答：经请示国家税务总局，向个人借款的利息一律不得在税前扣除。
（八）房屋拆迁费应以什么扣税凭证在税前列支？
答：根据《河北省国家税务局转发国家税务总局关于做好2006年度企业所得税汇算清缴工作有关问题的通知》（冀国税函〔2003〕23号）第十一条第五项规定：对纳税人发生的拆迁补偿费、青苗补偿费、赔偿费等有关的费用支出，准予凭合同（协议）和个人签字按规定在税前扣除。
（九）如果A公司取得土地，由于各种原因，由B公司继续进行房地产开发，B公司以A公司提供的土地款及其他费用清单，作为扣税凭证在所得税前扣除，是否允许？
答：本案例的业务实质是A公司销售在建工程给B公司，属于正常经营行为，B公司应以A公司开具的正式发票作为税前扣除凭证。
（十）如果开发企业的开发产品根据国税发[2006]31号文件、国税发[2001]142号文件规定，已经达到完工标准（销售开始标准），开发企业未按税法规定结算计税成本，应当如何处理？
答：稽查人员应当根据开发企业现有的财务资料，将预售收入合理的确认为销售收入，并结转计税成本，从而计算出应查补税款。
（十一）内资企业三年以上应付未付款项，是否应当调增应纳税所得额？
答：《企业财产损失所得税前扣除办法》（国家税务总局第13号令）第五条规定：因债权人原因确实无法支付的应付账款，包括超过三年以上未支付的应付账款，如果债权人已按本办法规定确认损失并在税前扣除的，应并入当期应纳税所得依法缴纳企业所得税。即：13号令将债权人确认财产损失，作为债务人确认收益的必要条件。
根据冀国税发[2007]23号文件规定，当有证据证明债权人出现以下情况之一时，债务人拖欠的三年以上的应付账款，应并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税：
1．债权人被依法宣告破产、撤销（包括被政府责令关闭）、吊销工商营业执照、死亡、失踪等；
2．债权人已按规定确认损失并已在税前扣除。
因此，税务稽查部门，只有取得以上证据时，才能对三年应付未付款项调增应纳税所得额。
外资企业仍应按照国税发[1999]195号文件第三条规定执行

penjian168

应该顶一下！！

wfh2007

房地产行业方面的财务朋友太少啦，支持一下！