房地产税务稽查培训

macorl · 发表于 2007-7-17 21:24:00

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结构
开场白
一、房地产税收政策――结合稽查要点
六个文件：内资三个、外资三个
第一部分：收入部分政策及稽查要点
（一）预售收入
（二）销售收入
（三）租赁收入
1.先租后售
2. 预租收入
（四）视同销售收入
第二部分：成本及费用政策及稽查要点
（一）扣除原则
（二）十四个扣除项目稽查要点
二、省局对若干争议问题的明确
（一）补偿费
（二）拆迁补偿费抵顶房款
（三）减免的土地出让金
（四）跨期成本和费用（暂估成本的处理）
（五）三年以上应付款项的处理――国税发〔2004〕82号文件中已经指出来了。

三、实战指南
（一）收入项目
（二）成本项目
四、税务处理
（一）以前年度亏损的弥补
（二）当年亏损的弥补
（三）虚报亏损的处理
开场白：各位税务同仁，大家上午好，我叫。根据省局领导的安排，今天由我同大家一起来学习房地产税收政策与稽查方法。希望我们能一起度过充实的一天。
昨天晚上，我同一些同志聊了聊天，大家普遍感觉对房地产行业税收检查比较陌生，甚至有一些畏难情绪，的确房地产企业的税收政策，尤其是所得税政策在所有行业税收政策中应该是最复杂的，但是通过前期省局督办，委托石家庄市局直接查办的石家庄市房地产税务专项检查，我们已经积累了一些经验，首先我们要坚定信心，一定能够取得本次房地产税收专项检查的圆满成功。
根据我的稽查实践，将企业偷漏税手法分为三类。
（一）明目张胆型：比如该企业预售收入就放在账上，就是不按照税收政策规定进行纳税。自恃自己有关系，明目张胆的少缴税款。应该说，对于此类企业我们的对策就是重拳出击，体现我们检查的力度。这种类型的偷税手段，我认为叫抢税可能更合适一些。
（二）疏忽大意型：由于房地产企业所得税政策非常复杂，一些房地产企业确实对政策搞不清楚，致使少缴税款。我们的对策是首先我们将房地产税收政策弄懂搞透，将疏忽大意型少缴税款全部查清。
一般来说，以上两种手法多体现在房地产企业的收入上。
（三）精心策划型：比较难办的是这种类型，我们将通过一定的稽查技巧，也一定能够查清楚。为了偷税，不惜采取两套账，构建关联交易，接受虚开发票，甚至进行资金回流的方法。应该说随着我们稽查手段的进步，以及对房地产税收管理的逐步加强，部分房地产企业的作案手法已经越来越隐蔽。精心策划性是典型的偷税手法，体现了偷的特点。
为了将以上三种类型的偷漏税行为全部查清，圆满完成本次税收检查任务。今天的培训，我们要学习三个内容：一是弄清政策。二是检查基本方法。三是，结合前期检查的经验案例，我们提示大约20个检查要点。
一、房地产税收政策

房地产业面临的现状
1.世人都认为是暴利行业。---从成都房地产老板的故事讲起。
2.中央不断加大调控力度，出台多项措施，抓出多名贪官，仍然抑制不住飞扬的价格。
3.国家税务总局配合国务院宏观调控，在税收上不断加大控管力度。
（一）房地产税收政策―6个主要文件（内资三个、外资三个）
房地产企业所得税政策的变迁
1 94年税改—2003年度，在这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。事实上房地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”形象。
某市的实际情况：管理243户房地产企业，有收入的只有19户，亏损面达到91％，共申报1239万收入，其中居然有1050万申报的是减免税收入。
2 国家税务总局认识到以上几点后，于2003年制定了国税发[2003]83号文件，专门针对房地产企业制定了企业所得税政策。
3 83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2006年制定了31号文件，剑指房地产偷税黑洞，但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌。
我们本次检查的年度为2005年至2006年，适用的政策为国税发〔2003〕83号文件，从2006年开始执行31号文件。但是31号文件有一个特点是对以往的经济业务具有部分追溯权，大部分的规定是同83号文件是一致的，但是规定的更为详细，因此讲解政策，我们以31号文件为基础来讲解，其中同83号文件、外资142号文件的区别，将在讲解中为大家指出。
（二）文件讲解―――31号文件为基础
对于任何企业来说，所得税主要是有收入和成本、费用两大部分来构成。房地产企业的
收入项目：预售收入和销售收入、租赁收入、视同销售收入。
收入分为三大块：1.完工前的预售收入 2.完工后的销售收入 3.租赁收入4.视同销售收入
在开发产品完工前，是对预售收入进行征税，开发产品完工后则是对销售收入征税。这是同一般企业不同的最大特色，因此我们要详细讲解，这两种收入的含义及征收原则。

一、关于未完工开发产品的税务处理问题
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。?
要点：
房地产开发企业开发的产品耗费资金极大，其资金链来源主要是一靠银行贷款，二靠预售收入（卖楼花），因此预售方式是房地产开发企业主要的销售方式。预售收入从会计上分析属“预收账款”性质，遵循权责发生制的税收一般性原则，对于预收收入是不征收税款的。而由于房地产企业的经营特点，加之目前完工标准的不确定性，如果不将预售收入纳入征税范围，开发商可能采取种种办法，留尾巴工程，来推迟完工时间，使大量收入滞留在“预收账款”中，国家征不到税款。鉴于这种情况，国家税务总局于2003年制定了国税发[2003]83号文件，部分应用了收入上的收付实现制，确立了对预售收入征税的原则。一、31号文件第一条第一款原文如下：
理解31号文件第一条第一款，主要理解以下6项要点。
（一）未完工开发产品的理解----所有在产品
1．什么是未完工产品？
未完工开发产品可以理解为工业企业的在产品，其成本分摊等均同在产品成本处理有相似之处。同一般工商企业不同的是，一般工商企业在产品还没有卖，是不涉及税务问题的。而房地产
2．31号文件中的在产品，不仅仅指商品房，而是包括了商业住房、配套设施、会所、售楼处等等所有的开发建筑物。以前有人误解为只有商品房的预售收入才缴纳企业所得税，31号文件进一步明确了预售收入缴纳企业所得税的范围为所有的开发产品。
（二）预售收入-----收付实现制
1.预售收入一般在会计上纪录在预收账款。同其他工商企业相比，对预收账款征税是房地产企业的重要特色。
2.预售方式是房地产开发企业重要的销售方式，在税务上理解本条主要把握，无论是否取得“预售许可证”，只要在完工前取得的收入,均按照预售收入缴纳企业所得税。例如，某企业没有取得预售许可证，该企业老板偷偷的预售房子，将款项放在自己的个人账户上，仍然是预售收入的性质。
（三）预计计税毛利率----毛利不是营业利润
31号文件首次提出了预计计税毛利率的概念，以同83号文件中的“营业利润率”来对应。在会计上营业利润=收入-成本-税金及附加-期间费用，而毛利=收入-成本。31号文件提出了毛利率概念，即明确根据毛利率计算出的毛利，允许扣减营业税金及附加和期间费用。本条是为了解决83号文件表述不必清的争议，而设立的，也就是说可以扣减期间费用、营业税金及附加。
（四）扣除期间费用和营业税金及附加-----同完工产品一并扣除，不需要进行分配。
本条主要注意两点：一是房地产开发企业的财务费用同一般企业的财务费用不同，在开发产品完工之前，银行贷款利息是计入其“在产品”（未完工开发产品）的，因此一般来说期间费用中应当不包括利息支出；二是房地产开发企业预售收入所缴纳的营业税，也是允许在税前扣除的。实际上在实务中，没有必要区分完工产品和未完工产品的期间费用和营业税金及附加，这两项费用，均可以在当年度扣除，而所得税又是按年度纳税的税种，因此没有必要区分完工产品和未完工产品的期间费用。
在预售结算缴纳的营业税金及附加也是可以扣除的。这一点要明确。
（五）当期应纳税所得额------暗藏杀机（）
31号文件将预售收入按照毛利率计算出的毛利减去期间费用、税金及附加后的数额，表述为应纳税所得额，在征管上具有很重大的意义。虽寥寥数字，却是暗藏杀机，蓄势待发。
1.内资企业是实际征收的概念，虽然我们习惯上说预征税款，但是实际上属于“实际征收，并不是预征”
2.没有多退少补的过程，同涉外企业不同，涉外企业是纯粹的预征，要进行多退少补。因此同外商投资企业有质的区别。外资企业是这样，预售收入直接乘以预征率，缴纳税款。在清算的时候，多退少补。
3.本次检查中要注意是否有退税现象发生。如果有退税属于政策运用错误。
（六）计税成本-----有待制定具体标准
31号文件多次提到了“计税成本”的概念，房地产企业的成本核算相对于一般工业企业来说，非常复杂，因此对于成本的税前扣除，就成为企业所得税关注的焦点。本条款规定，开发产品的应纳税所得额，虽然没有多退少补的概念，确是要进行调整的，即是“调增调减”的感念。对于预售收入应纳说所得额的调整时间，31号文确定为“结算计税成本后”，即开发产品完工后，进行调整。
（七）预售收入发现途径
1.注意查看：应收账款―――应缴营业税科目。根据调查，由于办理房产证需要提供地税的发票，地税对于房地产企业的营业税管理相对较严，企业缴纳了营业税，却不申报所得税的情况较多。在我们以前检查的一个案例，比较极端：某外商投资企业几年间缴纳营业税5个多亿，对国税却进行零申报。
2.查“预收账款”科目。预售收入应该计入预收账款科目，一些企业其实也很简单，预收账款上明明有收入，所得税就是不申报。这种现象也比较多。可以查看期初数和期末数的变化情况。
3.查“其他应付款”的二级科目，例如“房款”、“定金”、“订金”等，这些都属于预收收入，前面我们说了，预售收入包括一切款项。可以查看资产负债表期初数和期末数的变化情况。
4.注意查看，房地产企业是否支付给中介的费用。如果有支付给中介的费用，则应该是有预售收入，要进一步追查。
5.到银行调查取证，查看全部银行账号。一般来说你只要将全部银行账号摆在开发企业财务经理面前，她就比较害怕了。查看“银行对账单”，以前我们很少到银行进行调查取证，现在这已经是税务机关的常规武器了。
（八）房地产企业预售收入“预计计税毛利率”（营业利润率）的确定。无论在83号文件中，还是在31号文件中，对于地级市都市不低于15％。
问：15%是高还是低呢？
1.不高。首先房地产企业15％是毛利率，包含了税金和期间费用。营业税金及附加是固定的，为5.5％，而期间费用，根据调查一般为8％左右。15％－13.5％，国家预征时只是按照1.5％的利润来征税。我们一个普通的认识，房地产企业属于暴利行业或者说高利行业，利润率应该不止1.5％，所以房地产企业反映这个比率高，是没有道理的。
2.是不是低了？
也不能这么说，毕竟是对预售收入的征税，而对于其他工商企业来说，预售收入是不征税的。而且将来开发产品完工后，还要进行调整。
二、完工开发产品的税务处理―――销售收入
（一）开发产品完工的标志―――三个条件。
1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；
2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；?
3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。?
应该说，开发产品完工标志的确立是31号文件的最大亮点。
如果完工标志没有刚性标准，开发企业就会存在两种倾向：第一，04年和05年开发企业可能有免税的可能，那么就会提前确认收入。
第二，大多数开发企业，因为其实际毛利率大于15％，因此故意的不转预售收入，将收入沉淀在预售环节，从而少缴税款。可能房屋早已经入住，就是不做竣工清算。这是房地产企业的主要漏洞。
注意这三个标准是只要符合一个条件的，就视为开发产品已经完工，而不是并列条件。
（三）开发产品完工后销售收入的处理。
1. 将预售收入确认为销售收入。
2. 结转对应的计税成本。
3. 将实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额计入完工年度的应纳税所得额。
如何实现呢？就正常的将收入计入销售收入，成本计入营业成本，这样在申报表中自然就会有了实际销售毛利，将以前确认的预售收入毛利计入调减项目，这样其差额就会自动计入了应纳税所得额。
（四）稽查人员入户检查时应该掌握开发企业的九项基本情况。
31号文件中规定了税务鉴定报告的内容，实际上减轻了税务人员的负担，由于我们检查的视04年、05年税收情况，当时没有税务鉴定报告制度，因此我们自己要掌握一下九项基本情况。
1.开发项目的地理位置及概况、2.占地面积、3.开发用途、4.初始开发时间、5.完工时间、6.可售面积及已售面积、7.预售收入及其毛利额、8.实际销售收入及其毛利额、9.开发成本及其实际销售成本。
那么这九项内容从那里取得呢，建议，检查人员应该查看企业的竣工清算报告，这样减轻自己的工作量。从竣工清算报告中挑毛病，要比自己算一遍，要好的多。
在石家庄某企业的检查过程中，由于企业很大，账目较多。经过对该企业检查方向会诊，以竣工报告为基础，竣工报告中的土地成本为1.5亿，我们就看1.5亿的发票是否有，结果很快查处有5000万的地款尚未取得发票，省时省力，取得了很好的效果。
（五）销售收入的范围
1.销售收入包括销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。这是包括房地产企业所有企业的通用税收原则。
2.预售收入是收付实现制，不包括其他经济利益。参见06年汇算清缴省局的文件。
3.对于代政府代收的款项的处理有两种方法：
（1）纳入开发产品价内，或由开发企业开具发票的。―――纳入收入，将来将该笔收入转给政府部门的时候作为费用列支。――――体现了收支两条线的原则，该原则在房地产税收政策中多次用到。
（2）如果是由政府部门开具发票，则作为代收款项，不纳入收入。
实际上以上两种处理结果，并不影响税款，影响的是税款利息。04年收取的维修基金，06年交给政府，那么04年已经纳税，06年才作为费用处理。
（六）开发产品销售收入的确认
1. 一次性全额收款方式。同一般工商企业没有不同。
2. 分期收款方式。―――国家不承担企业经营风险的原则。
（1）如果已经超过销售合同或协议上规定的时间，开发商还没有收到款项那也得纳税。国家不承担你房地产开发企业的经营风险。将来你真的收不回来了，可以作为财产损失，报坏账审批扣除。一般工商企业分期付款也是这样规定的。，
（2）如果付款方提前付款的，则按照实际付款日确认收入的实现。
问：该条规定是否由意义呢？有人说，那有这么傻的人，提前付款呢？
其实人家并不傻。在本条款出来之前，有人做这样的避税筹划。
这是房地产企业的特色，一般工商企业没有类似规定。为什么制定这个规定呢，是为了规避税收漏洞，例如房地产企业为了晚缴纳税款，说请对方帮忙，反正也不影响对方的利益。故意和对方签订合同，说房屋的价款2008年付款一半，2010年付款一半，实际上呢，07年就取得了收入。如果没有本条规定，按照合同协议就只能在2008年和2010年才能征税。住户都在新房子里看北京奥运了，税还收不上来，这显然不合适。
3. 银行按揭方式。
（1）按照销售合同或协议约定的价款确定收入额。
房地产商同银行做按揭，要设立两个账户，一个是保证金，在房产证办下来之前，这个保证金是不能动的。第二个打入企业一般账户的钱才是能动的。这句话的意思是说确认收入的时候，不能减除保证金。联系31号文的第八条第二款第九项。保证金的性质实际上是预计负债，如果真的出现用户不还银行的钱，而且房产证还没有办下来，银行将保证金没收，企业实际产生损失的时候，才能据实扣除。参见13号令。
（2）银行按揭方式是房地产商主要的销售方式。我们在本次检查中要充分注意这么几点：按揭款计入短期借款，不缴纳所得税。如果有借款的话，我们要注重看借款合同，看是否有利息支出。如果短期借款没有对应的利息支出，一般来说应该是按揭款。
假按揭。用内部员工的身份证去认购。这属于金融欺诈。实际没有卖出去房子，为了贷款，搞假按揭，我的观点，吹牛要上税。
隐瞒按揭款收入。石家庄某企业偷税案。房子卖100万元，银行的合同是100万，提供给税务机关的合同为60万，隐瞒40万收入。

4. 委托代销收入―――也比较常见。
总原则：收到代销清单时确认收入。增值税也是如此。
（1）支付手续费方式――按照销售合同价款确认收入。意思是说确认收入时不能扣除手续费，当实际支付给中介机构手续费时才能扣除。再次体现了“收支两条线的原则”，不能座收座支。堵塞税收漏洞。83号文件用“收到的销售额”，纳税人就和税务机关理论了，说我要扣除手续费，31号文件就明确了，不能扣除。
（2）视同买断方式。
A.开发商参与签订协议的。按照合同或协议价格或者买断价格熟高的原则来确认。
例如：某开发商和中介机构商定房屋买断价为80万，实际卖了100万，那么就要按照100万确认收入，另外20万在付给中介机构的时候，可以作为费用扣除。
如果买了70万，好要按照80万纳税，因为最后中介机构还要给开发商10元，好比纳税人应收账款没有收到，还是要计税。
至于说，中介机构玩赖，不给开发商这10万元，到时候再按照坏账损失向税务机关申请扣除。
B.如果是中介机构和用户签订合同。意味着用户要将钱付给中介机构。这个时候你中介机构收到了多少钱，不用管。收到代销清单，不管你卖了多少钱，就按照买断价确认收入，卖多了是中介机构的利润，卖少了是中介机构的亏损，同开发商无关。
我总结本条款体现了三个原则，以帮助大家理解：一是收支两条线原则，二是国家不承担企业经营风险的原则；三是确认收入以“买断价”和“合同价”熟高原则。
（2）超基价分成方式和买断方式的原理是一样的。不再多讲。
（3）包销方式，再包销期内，看适用前面那个条款，出了包销期以后，如果中介机构还没有卖出去，则要按照包销合同或协议确认收入的实现。
只要我们理解了以上几个原则，推断都能推断出各种方式是如何纳税的。只有知其然，还要知其所以然，才能更好的理解与运用税收政策。
5. 先租后售
第一个注意点：
例如开发商开发1-2层是商铺，3-10楼为住宅楼。开发商将1-2层出租，83号文件中说了，如果临时租赁这两层，不用视同销售，如果是将这两层转成经营性自产，即自产自用要视同销售，于是纳税人就开始和税务局产生纠纷了，税务局说你都租了一年多了，不是临时租赁，要视同销售，企业说我随时准备卖，就是一下子找不到合适的买主，我这是临时租赁。谁都有道理，说不清了。
31号文件，干脆将这个选择交给纳税人。将是否视同销售规定为一个可以选择的税收政策。
你在账上将开发产品转做固定资产了，就要视同销售，没有专做固定资产就不用视同销售。
问：企业不转作固定资产，不视同销售，是不是就便宜呢？
不一定。
转固定资产视同销售可以提取折旧按固定资产清理销售
不转固定资产不视同销售不能提取折旧按开发产品销售
由于国税发〔2000〕84号文件规定固定资产最低折旧年限为20年，残值为国税发〔2004〕82号文件规定一律为5％，因此每年可以折旧4.75％，而视同销售的利润率为15％，不考虑货币的时间价值的话，租赁三年多时间，就不如转成固定资产合适。
这是企业的税收筹划项目，我们在本次检查中，不必为这个和企业争执。
第二个注意点：
按照租金收入的确认原则。
例如一下子收了3年的租金，允许按照年度分年度确认收入。国税发〔1997〕191号文件。
6.预租收入
什么是预租收入呢？比如说开发商建了一个太和电子城，是为了出租而建的，还没有建好，你准备以后租，广告说了闹市旺铺，诚招出租，就收了一部分预租收入，这个时候的纳税时点是将开发产品交给承租人使用时，实际上预租收入就是租赁的订金，因为没有房产证。
上面讲了买房子收取的预售收入，收到就要纳税，本条规定了预租收入可以等到讲开发产品交给承租人的时候再纳税。也就是预售收入只适用于出售房产，不适用于出租房产。
四、视同销售收入
31号文件第六条
注意点：1.内资企业有视同销售的规定，外资企业没有。
2.成本利润率的含义。按照15％来计算。

第二部分：成本
31号文件对开发产品的成本和费用扣除原则和扣除项目作了规定。
一、扣除原则：
权责发生制原则和真实发生的原则
包含两层含义，一是取得了发票，但是款项还没有支付，可以在税前扣除。以区别收付实现制。二是，如果没有实际发生就不能预提。其实预提和待摊是权责发生制的典型体现，房地产税收政策不允许预提，说明其不是严格意义上的发生制。
本原则非常重要。因为房地产企业会计制度规定可以预提配套设施费用，因此房地产企业预提费用的情况较多，在稽查中要特别注意。
比如一个小区，规划中有学校，将来一定要建，会计制度中规定可以预提。
就是不能预提配套设施费用。凡是预提的一定要作纳税调整。
本文件中多次强调这一原则，例如第四条真实性原则，扣除项目的第三条“应付费用”，反复再说没有真实发生的不能预提。

我们在稽查中，如何把握呢？就是一般来说，没有合法的凭证（主要是发票）就不让扣除。
二、扣除项目
（一）计税成本
给出了公式。包括项目有：六项内容。
注意点：成本对象总成本的确认
（一）完工前发生的成本：
（1）直接成本―――直接计入成本对象。比如说为A栋楼支出的成本，直接计入开发成本。
（2）间接成本和共同成本，按照配比原则计入各个成本对象。
例如两栋楼中间一条马路发生的费用，你说属于那栋楼的成本呢？可以按照占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。一般用建筑面积的多。
（二）完工后发生的成本：―――稽查实践中要特别注意，房地产商往往在这里作文章，不是配比结转成本，而是将全部成本都结转到经营成本中去，从而少缴税款。石家庄某房地产公司采取不配比结转成本的方法，少缴税款上千万元。
看一看如何分配成本？
问：什么有可能是完工后发生的成本呢？一般来说是公共配套设施。比如房子盖好了，也卖了，后来建花园花了好多钱。
（1）采取两次分配的方法：
例如：小区总共三栋楼30万平方米建筑面积，每栋楼建筑面积为10万平方米，其中A栋已经竣工，卖出去了5万平米，建绿地花了300万元。怎样分配成本。
第一次分配，先在未完工产品和完工产品间分配。
已完工的分配300万×10/30＝100万元。
第二次分配：应计入经营成本在税前扣除，100×50/100＝50万元。
而企业往往将300万元的成本一股脑都转入到经营成本中去，就影响了应纳税所得额250万元。
在稽查中我们要注意其成本的结转方法。
（三）应付费用
应付费用可以扣除，但是预提费用不能扣除。本条说的“除税收另有规定外”，可以明确告诉大家，目前税收没有另行规定，就是一律不得扣除。
（四）维修费用――指的是日常零星维修费用。
例如：一个真实的例子：我们查的一户企业，从澳洲引进了新型墙体材料，据说环保，而且冬暖夏凉，并作为卖点，一时点楼盘好生火爆，可惜好景不长，住户住了不到一年，墙都开裂了。该公司被迫花了上千万元去维修房屋。
问：可以扣除么？
可以参照国税发〔2000〕84号文件规定执行，即只要不超过20％就能扣除。实际上不可能超过20％，我说的上述例子，该单位销售收入为5个亿，1000万的维修费用，才刚刚2％，因此可以扣除。实际上税法对此规定比较宽泛。
（五）维修基金――是代收费用，如果原来确认了收入可以扣除，没有确认不能扣除。在前面已经讲过了。
（六）配套设施――分为三类
1.非营利性的：视为公共配套设施――即直接计入开发成本进行配比扣除。
2.开发商自用：按照建造固定资产处理。―――即不需要视同销售，因为不是从开发产品转入的固定资产。意味着，该成本不能计入开发成本，但是可以提取折旧。
3.营利性的：作为单独的成本对象，单独核算。也就是说不能将这个成本混入到开发的主产品去扣除。因为这个售价同单元房的售价差别较大，将此成本混入住宅楼不合适。
（七）邮电通讯、学校、医疗设施―――单独核算成本
1.出售的――按照建造开发产品，单独作为成本对象。成本100万，卖了150万，应纳税所得额为50万。
2.出租的――按照建造固定资产，可以提取折旧，租金纳税。
3.无偿赠与的――即没有收入，按照公共配套设施，将其成本计入开发成本，分摊到每平方米的单元房在税前扣除。国家不能让企业吃亏。按照前面的规定，两次分摊。
4.有偿移交――其实就是出售，只不过卖的钱少点。
成本为100万，卖了50万，将剩余的50万直接计入当期的应纳税所得额。
八、售房部和样板房
1.单独作为成本对象的。即单独建了个房子，作为单独成本对象，提取折旧就可以了。不能将成本摊入单元房成本中去。
2.在房子里面找了一间，作为样板房，成本同整栋楼分不清楚，按照建造开发产品处理。
意思是说，你就不用管了，因为成本在建造的过程中就计入了开发成本。

九、保证金。
前面在将按揭销售方式的时候已经将了，银行按揭保证金实际上属于预计负债的性质，虽然企业暂时不能动用，也不能在按揭合同价款中扣除。
十、广告费、业务宣传费、业务招待费
我们查04年、05年，不适用31号文件。因为31号文件温情脉脉的规定，只适用于06年以后新成立的企业。
在稽查中应注意点：
1.预售收入不能作为基数。也就是说如果该企业所有项目均未进行竣工清算。我们作的第一件事情就是将其在期间费用中列支的广告费、业务宣传费、业务招待费，全部调增。这是检查的一条捷径。
2.如果有销售收入，其扣除规定不用31号文件，参见国税发〔2000〕84号文件。
这都是所得税的ABC了，相信大家会非常熟悉。
十一、利息
稽查注意点：
（一）成本对象完工前的借款利息，不能计入期间费用直接扣除。经常有企业将利息支出不计入开发成本，而是计入期间费用，应注意审查财务费用科目的明细。
（二）防止资本弱化的规定。
（三）从其他单位借入的款项，应该审查借款合同，如果没有利息支出，很可能就是隐瞒的收入。
十二、土地闲置费
十三、报废损失
十四、折旧
参照前面先租后售的规定。转入固定资产可以提取折旧，存量房不能提取折旧。
对于房地产企业来说，房子是商品不能提取折旧，对于其他企业来说房子是固定资产，可以提取折旧。

第三部分：省局冀国税函〔2007〕23号文件明确规定的事项
在以前检查中，我们为这几个问题的争论，耗费了很多精力。省局现在明确了规定，我们可以不用争论了。
一、补偿费的扣除问题――――可以不用发票。
二、预售过程中的产权置换，拆迁补偿费支出。
三、减免的土地出让金。
四、跨期成本的扣除问题。――明确符合两个条件可以在以前年度扣除，费用项目及在发生年度没有暂估的，一律不得扣除。我们查的极端例子，有04年12月31日的发票，在05年扣除100多万费用的，根据这个文件就不能扣除。
五、三年以上应付款――稽查时，内资企业别在这里作文章。冀国税发〔2003〕137号文件已经作废。
外资企业国税发〔1999〕195号文件，可以运用此条款。但是要注意审查借款合同。
第四部分：账外检查注意点
一、房地产企业的税收检查要分为两个类型，要有这个概念迅速确定检查重点，要有这个概念性的东西。
（一）一是已完工企业，完工企业是按照正常的所得税计算原则纳税。二是未完工企业，未完工企业按照预征率来进行纳税。那么对于已完工企业和未完工企业的检查来说，其关注点是完全不同的，对于完工企业来说，我们不但要关注收入，而且更要关注其成本。未完工企业，本次检查的着眼点在于预售收入，开发成本问题，不必花力气去作。
（二）第二个分类是，分清外商投资企业和内资企业。这两类企业各自适用的税收政策不同。例如一看是外资企业视同销售就不要考虑了，因为没有明文规定。
二、检查方法与途径
实战出发，怎样能查出问题，房地产企业存在问题较多的领域给大家作一介绍。
检查方式:
1.建议采用调账检查与实地检查相给结合的原则。原因：部分企业改账给我们造成了很大的困难。
2.除了账目外要特别注意两类账外事项：（1）各类竣工清算报告、审计报告、监理报告（2）合同
3.要对收入和成本项目有总体把握。
建议：两张表格，让企业去填列
第一张表格：开发成本及分摊明细表
第二张表格：房源表。
（一）收入部分核查
1. 账目上的预收账款是否缴纳所得税。预收账款的余额
2. 往来账上的资金是否未收入。
3. 特殊项目的收入核定。
两个部门的配合：房管局和银行资料。监理报告和会计师税务所的报告可以给我们参考。物业部门，一般来说配合度较差，如果。
具体的核对工作：
是否符合免税条件。
三、强调一下文件的适用。83号文件适用---31号文件对以前没有规定的事项具有追溯权。
“此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，也按照本文件的规定执行”。一般理解，这一衔接规定是为了配合税收专项检查，解决以前的一些税企争议问题。
也就是说本规定，就是解决我们目前进行的税务检查问题。
正因为31号文件中有对以前税务事项的向前追溯前，所以有必要将31号文件和83号文件
现行企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，造成征纳双方一件不一。为此，2003年，国家税务总局下发了83号文件，加强了房地产开发企业所得税的征收管理，规范了房地产开发企业的纳税行为。但随着国家对房地产业宏观调控措施的实施，83号文件的一些规定已经不能适应客观经济形势的变化，必须加以完善。新的31号文件就是在这个背景下制定出台的。

一、收入
（一）设计制作房源表，掌握收入的总体情况，否则一团乱麻不容易核对。
房号购买人面积单价合同金额实际收款收据或发票号销售台账备注
1、面积栏目可根据当地房产管理部门提供的测绘图填列，此测绘图可从房地产企业或者房产管理部门得到；　　
2、购房人、单价和金额栏目可根据房地产企业已经开具的发票或者收据填列，在填列时要与房屋销售合同核对；　　
　3、发现房屋售价明显偏低、赠与房屋、自用房屋等情况备在在备注栏注明。　　
为了节省时间，可以责令房地产企业配合做这项工作。
（二）四项书证核对――知情人士友情奉献行之有效的方法
1．销售台帐。可以看到按揭款是多少，首付款是多少，一般有的单位按揭款不开收据。一般来说按揭最多，保证金比例。（房管局盖章的合同）――怎样取得需要检查人员的工作。
2．从税务局购买的预售房款收据，有编号，拿出其地税的发票购领本，让其全部提供齐全。让会计打数字。销售合同。
3．销售收入账。看资产负债表或纳税申报表和总账以及营业税纳税申报表。三项核对，有的单位对不上。
4．商品房销售合同（都有房管局的备案章）----房管局—银行（）
以上四项核对，看是否能对上，如果能对上，就肯定没有问题。
（三）外部资料核对
1.去房管局去查备案资料。
什么时候该结算成本，最好看现场。综合竣工验收合格证明。
2.去人民打出其所有的银行账号。打出一个账号的对账单。让其财务人员做出调节表，再复核。（1）隐瞒账号情况（2）隐瞒收入情况
3.物业第一看业主入住资料，看是否及时及时结转成本。地下车位可以数一数（施工图），最有效，一个车位大概10万以上。可以穿便装，去现场勘验，问一问，卖车库一般都开收据。
4.售楼部（销售管理部）经理的电脑进行检查，取得电子表格。
5.注意对“其他应付款”“其他应受款”科目-----必须提供合同
6.网点房—商业房（往往在这里隐瞒收入）---必须盘点。
7.往来科目中隐藏收入的情况。其他应付款、应收款等。
8.出租房收入
二、成本方面（真实的成本）
（一）真实的成本资料取得途径
1．成本明细表---------成本部或预算部（先弄建安）
建安成本和土建成本是两个最容易造假的环节。由于建安成本
2．合同台帐所有类的包括（土地合同、工程施工合同、前期开发合同、销售合同）--财务部和成本部、销售部都有。
3．要结算书。----最终确定双方盖章的。----成本部有--------现场签证。
4．外调协查发票来源，代开发票，合同、决算书，公司的名称
6、决算报告可以从决算报告入手，看企业的成本项目构成，以及每一项成本项目的发票情况。
（二）假票问题及虚开票――――重要检查手段。希望有假票能手出现，非常有效。
（一）假发票问题
1、真发票但业务内容虚构问题；
2、税局参与造假问题；
3、开发企业自己虚构建筑合同，委托代开发票等也经常出现；
4、发票本身为假。
（二）假发票的发生领域
1、原材料假发票很多，4%的税率很容易引起代开欲望；
2、建筑业发票比较多，3%的税率很低，主要集中在前期开发、拆迁、建造过程和收尾时的一些拆迁等工作中；
3、房产企业会设置一些咨询性质的公司和销售公司等中间性质的公司加大开发成本和期间费用，其开出的发票可能存在阴阳票现象；
4、土地成本看其取得方式，也存在不开发票的可能性；
5、地面以上的成本往往不会严重出格，地下难以看见的不分往往容易出问题，因为不具备检查性；
6、总之房产开发的各个环节，甚至是销售环节直至后续服务环节都存在发票问题，这是房产行业的通病。

1.白条入账―――一律不得扣除，不用争论。
2.无论是否有真实业务，假票一律不得扣除。唯一的区别是是否定偷税，没有业务的假票定偷税，有业务的假票，如果没有证据证明对方是故意取得假发票，一般不定性偷税，有点像国税发〔2000〕187号文件善意取得的规定。
事实上，在短时间内很难分清是否有真实的业务。
3.假票的落实，最终要靠外调。
（1）“甲供材”―――在国税部门调查。
（2）建安成本―――在地税部门调查。
（3）代开票―――在税务机关或对方企业调查。实践证明，地税局代开发票好多是假的。
4.真票虚开。如果发现金额一直没有支付，而有发票的情况，有可能是真票虚开。在现实条件下，很难有你不给人家钱，人家给你开票的情况。

查询机—业务查询主窗口—发票查询模块--（左上角下拉菜单—文件）---发票流向查询---选发票种类（货物销按照台头来）---发票代码---输入发票号码----执行查询。

（一）掌握实际情况。现场勘验。―――脑子里有一个整体概念。作为一个卖房子的人，看房子多少钱。
（二）收入
（三）成本――假发票（靠经验）一定要注重。上千万的都是假票。
验钞灯――字体（假字体）――――
（四）费用――假发票――白条（一般）---不再争论。
代开发票也不见得是真票，要特别注重假票的问题。
一下再次提示20类容易出现的问题。
一、核定征收问题---从2006年开始，房地产开发企业一律不得事前采用核定征收的方式。
二、税收优惠问题。---重点审查其优惠资格问题。某商业物流公司利用劳动就业企业转移利润案件。因为31号文件规定，从2006年1月1日开始不得享受税收优惠，但是以前已经审批的继续有效。
三、财产损失问题—13号令的规定。一般来说，房地产企业有形资产损失的可能性不大，从货币资金上来看，赖别人钱的情况倒是时有发生。但是考虑到财产损失一般都为大数字，要注意。大额财产损失必须根据13号令，要有中介机构的鉴定报告。
四、补贴收入问题---1995年6号文件。减免的土地出让金如何纳税问题。国税发[1995]81号文件。
问：减免的土地出让金到底算不算补贴收入？本问题省局已经明确。
五、内外资企业跨期费用问题----已经暂估的成本可以扣除，其余以前年度没有扣除的，不得在当年度补扣的规定适用范围。外资企业没有跨期费用的限制。
分为三类：
1.以前年度实际发生，没有取得发票。
2.以前年度实际发生，在第二年汇算清缴前取得发票。
3.完工后实又发生的成本，这三种情况，一定要分清楚。
--案例。极端的例子，当年度的最后一天，接受的发票，在汇算清缴期没有扣除，在第二年扣除。为了不让企业人为的调整利润，不允许扣除。
六、假按揭问题。案例，强调了职能部门配合的重要性。账目上，预收账款总帐和明细帐不符合，或者将按揭贷款计入“短期借款”要审查其借款合同。或者伪造销售合同。
七、以收入的名义非法集资的问题。某公司案例。
八、弥补亏损的问题。内资—外资的规定。2006年56号文件。对于内资企业，当年的可以弥补，以前年度的不能弥补。外资企业则没有查增的应纳税所得额不能弥补以前年度亏损的规定。
九、公益救济性捐赠---重点审查其是否为公益救济性捐赠，要提供捐赠的专用票据才可以，否则一律不能扣除。至于比例的计算倒是在其次。
十、业务真实，没有取得合法的扣税凭证问题。不再争论，一律作为一类问题列出来。例如白条列支成本等。
十一、成本检查过程中，注意成本的分摊问题。开发成本发现虚增，要分配到已完工成本和未完工成本。成本分摊一经发现，就是大数字、大问题。
十二、关于预计利润率大于实际利润率造成的退税问题。外资和内资有区别。正因为如此，对于跨期费用的政策可能影响内资企业极大的利益。
十三、产权置换问题。在预售阶段是否征税，是个有争议的问题。但是在销售阶段，则毫无争议。省局已经明确，预售阶段的产权置换不征收所得税。
十四、土地使用权出让的问题。审查国有土地使用权证件，有的时候备注栏次会注明。要特别注意转让合同价款的真实性，必要时可以到对方去调查。
某公司伪造法院判决书案例。
十五、成本按照80%预估的问题，看是否达到完工标准，如果达到完工标准的，一律要重新计算成本，如果没有达到完工标准，就没有必要去做这个工作了。
十六、地税机关对代开的发票审查不严的问题。某公司案例。明明是05年的发票，涂改后写入04年。另外其他应付款，不知道应付谁的钱。
十七、预提费用的问题。外资和内资有区别，内资在目前的政策条件下，一律不得预提。31号文件的原则。外资如果预提的话，也必须报税务机关批准。
发现有预提，其实也不见得是真正的预提，可能是该项目费用未实际支付，没有取得发票的项目，例如：某公司案件。
十八、关于三年应付款和两年应付款问题。
内资三年应付款。--冀国税发[2003]137号文件---财产损失的13号令规定。--河北省财产损失的规定。
外资两年应付款问题。--国税发[2000]195号文件。
十九、关联交易问题。
二十、自用、无偿转让、出租商品房（车库）是否按规定纳税。
视同销售，内外资有区别。外资没有视同销售的概念。
二十一、不配比结转成本问题。例如，没有售出就结转了成本，或者结转了80%成本。
问题：成本对象完工后，发生的费用。是否调整以前的销售成本？
31号文件的表述：首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分准予在当期扣除。
属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
如果：项目已经完工，大部分房屋已经售出，就存在房地产商有成本没有收入的局面。房地产前期缴税，后期亏损。

二十二、广告费、业务宣传费、业务招待费的规定
31号文件规定了可以三年递延，但是在06年以前是不允许实施的。要特别关注广告费用的真实性，要审查广告见诸媒体的时间，要审查广告合同。---84号文件的规定。
注意在预售阶段三项费用一律不得扣除。这是检查中要注意的要点。
二十三、利息
同一般企业不同点：
1．一般企业的贷款利息，要么资本化，要么费用化。没有成本化的问题。而房地产企业由于其生产的产品特殊性，对于其他企业来说房屋是固定资产，而对于房地产企业来说房屋是其库存商品。在房屋竣工之前，要对利息成本化。利息成本化意味着不能在预售阶段税前扣除。要严格审查开发企业的财务费用账户。
这是房地产的特殊规定，预收收入征税也是特殊规定，对于一般工商企业来说，取得预收账款，如果商品尚未发出的话，是不需要交纳税款的。
2．对个人或其他企业贷款，利息率标准的问题。1114号文件。
3．84号文件的一般规定。防止弱化资本的规定。
二十四、代收款项的处理
自己开发票或纳入价内的，收支两条线。计税，将来移交给政府部门，则可以扣除。
有关部门开发票且没有纳入价内的，作为代收款项不缴纳所得税。
是否纳入价内，关键是要看销售合同。
二十五、没有预售许可证取得的资金，是否按照预售收入纳税？
预售收入的范围是什么？是否包含收取的一些费用。

第五部分：税务处理
一、是否定偷税，强调个案处理。暂时不议论。
二、查增的应纳税所得额不得弥补以前年度亏损。
三、虚报亏损不定性为偷税，而是定性为编造虚假计税依据。
简单说这些，因为这涉及到我们检查出来的税款成果问题。比如说，当年有亏损300万，你检查出来了1000万，报1000万就不合适。而如果去年有300万亏损，你递减了报700万也不对。

我要和大家一起学习的就是这些。由于水平有限，有错误之处，请各位领导批评指正