土地增值税问题------请高手帮忙！！！！

dongxu606

   

     

    凤凰花园别墅项目建于1999年，2001年2月开始销售，由于别墅项目与当时的房地产市场需求相悖，销售很不理想，因此公司转而持有这些别墅。别墅项目共有别墅25栋，占地3772.96平方米，其中有8栋3层，17栋2层，总建筑面积为7203.7平方米，以上25栋别墅全部在武汉市凤凰实业有限公司名下，共用一个房产证（2001年办的证）。

由于2002年4月公司法定代表人涉及经济纠纷，公司1996年-2002年会计帐薄、记帐凭证、及相关建安合同等会计资料被人民检察院取走，后丢失，从而造成公司别墅项目成本无法准确核算。

公司现计划把些别墅拆除后建居民住宅，由于公司拿这些地的时间较早，成本较低，加之现在房价很高，如果建居民住宅后销售，土地增值税负担肯定很重，公司打算用最低的成本，把别墅的拆迁成本转加到新建居民住宅成本中（作拆迁费用）。但是由于上面的原因，公司的别墅项目成本无法提供，苦寻无策。

   通过了解，公司内部有几种想法:

(1)现在补迁2002年的合同，把这些别墅都转售给个人，就说这些别墅十年前已销售出去，只是房子没有过户，真正拆迁时把给这些别墅的个人，这样操作是否可以？

(2)公司凤凰花园1-5期的土地增值税都是核定征收的，核定征收率在1%左右，因为都是无法提供核算资料，现在能否仍按原来的核定征收？

(3)用另一个公司开发，但存在凤凰实业获得拆迁收入，同样需要交土地增值税问题。

  请高手帮忙想想办法，谢谢！！！

onlyone_zyd

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