土地和房屋成本怎么分配利于企业今后需求

香可雨

我单位有两处土地，一个土地上面自建许多房屋一直用于经营，土地的容积率是大于0.5的。另一处土地因政府规划的原因占用此土地一部分，又因领导换届等原因一直未能与我们单位进行置换和赔偿（此事拖了十多年了），余下的土地空置。单位历史原因造成以前的账册不全，N年前购买的土地及建筑的房产没有清楚记录购买成本和建筑成本，后来我们在清理账务的时候就依着总数酌情给土地及建筑物各分配了一个数据（自己的账）。现在税局要对我们的土地及房产进行数据采集，现在怎么将税务系统中的房屋及建筑物总数分配给两处土地及房产上对企业今后是最有利？还有就是因政府占用的我们单位那块土地造成闲置，我们怎么才能不用缴土地使用税？

遐迩一石

房地产，包括土地及地上建筑物涉及的税费很清楚，提供信息有限，简要分析如下：
1.增值税，由于旧项目，转让时收入核定增收，无须筹划，同样城建、教育费附加、地方教育费附加、印花税税无须筹划；
2.城镇土地使用税，按照面积征收，价值分摊不影响，但是有优惠政策，政府占用就属于其一，办法当然是取得政府占用的证明，自己去当地税务局，有什么要求，照单准备就行了；
3.房产税，是对在城市，县城，建制镇和工矿区的房产进行征收的，有按照原值和租金两种方式征收。
（1）从租计征，当然是千方百计降低计税基础--租金，这种方式下怎么分配土地和房屋价值不影响筹划，但是不可能永远从租计算，即使从租也有空置的情况，要从价计征，所以总价值分配还是要未雨绸缪；
（2）从价计征，价一般指原值，没有的时候估值。而原值包括土地成本和房屋成本，这个是需要考虑的，因为历史原因，有的地方可能不考虑土地成本、划拔土地没有成本等，所以如果你的主管税务局说可以划分，而且房产税按房屋原值（不考虑或都可以扣除土地成本），那当然是土地成本越高、房屋成本越低越好。当然，如果当地税务局根本不区分，也就没得筹划了。
（3）土地增值税，在土地使用权转让、房屋转让环节发生。旧项目，核定，所以价值分配影响不大，但是多放土地保险；因为房屋可能拆除、毁损，价值也就毁损了；但是放在土地上就不会。
（4）其他税，比如企业所得税，跟会计政策，折旧摊销政策、将来的交易（转让、投资等）相关，不能凭空筹划。
现阶段与房地产相关的税费已经非常清晰的，一般会计、税务政策选择就不复杂。
但是因为交易可以很复杂，要进行筹划必须结合企业目的去设计交易架构才行的

香可雨

遐迩一石 发表于 2019-3-27 12:02
房地产，包括土地及地上建筑物涉及的税费很清楚，提供信息有限，简要分析如下：
1.增值税，由于旧项目，转 ...

谢谢版主，通过您的指导思路更清晰了。