房地产企业偷逃税问题及治理对策

有容乃大

房地产企业偷逃税问题及治理对策

随着我国住房制度改革的深入以及人们生活水平的不断提高，农村人口城市化的加快，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置日渐突出。房地产行业已经成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于种种原因，房地产开发企业偷逃税情况比较严重，已经成为税务部门日常管理的难点和社会关注的热点。　　　

　
一、房地产企业偷逃税现象严重
　　自国家实行土地有偿出让、转让制度以来，房地产市场发展迅猛，私人拥有房地产的数量不断上升，全国房地产开发投资增长强劲。然而与迅猛发展的房地产业相比，我国房地产税收收入的增长却十分有限。据统计，1998～2003年，我国房地产开发经营总收入和财政收入总额的年平均增幅分别为25%和17%，而与此密切相关的房地产税收虽然绝对量增长也较快，但税收额占整个财政收入的比重始终维持在4.4%左右，增长非常有限，这与近年来整个国民经济持续稳定增长，房地产业迅速崛起壮大不协调（详见《我国现行房地产税制的博弈分析》，载于《税务研究》2005年第5期）。再从国家税务总局公布的“2006年度中国企业所得税纳税百强排行榜”看，竟然没有一家房地产企业入围。由此可见房地产行业发展与税收增长是严重失衡的。
　　房地产企业存在大量的偷逃税收问题。例如2003年南京市在房地产业税收专项检查中发现，被查的88户房地产企业有87户存在问题；偷逃税的房产企业竟然达九成以上。而且，令当地税务部门不解的是，多数开发企业向税务机关申报的是“微利”或者“亏损”。同样在2003年，北京市地方税务局对北京市房地产行业进行了专项检查，检查发现被查的58家企业中，96%存在问题。“这早就是一个公开的秘密！”杭州市某房地产企业副总不以为然表示，“你让房产企业都拍拍胸口扪心自问，谁没有偷过税！”由于房地产企业存在严重偷逃税款问题，国家税务总局下发的国税发[2005]12号文件，将房地产行业连续5年定为全国税收专项检查的重点，这说明房地产行业偷逃税问题的严重性。

二、房地产企业偷逃税的主要手段

　　通过近年来对房地产企业税收专项检查和涉税案件的审理，我们发现目前房地产开发企业偷逃税手段繁多，形式多样，常见的大致可归纳为以下几种。

　　（一）将合法收入转移或不记营业收入偷逃税款

　　一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式，以房换地，不记收入偷逃税款。部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要，抑或是拥有土地一方的利益需要，房地产企业与外单位签订联合建房协议后，用所建房屋换取土地，而所换价值不按规定确认销售收入，不按规定申报纳税。

　　二是房地产企业以商品房或门面房冲抵工程款不记收入偷逃税款。房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，开发前期资金投入大，资金短缺严重，而建筑安装工程在承接建安工程时，为了顺利拿到所招投标项目，经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象。房子建成后，房地产企业就以相应等值的商品房或门面房冲抵建安工程款，以此抵免营业额，偷逃营业税、企业所得税。

　　三是房地产企业通过代收各种“初装费”及基金不记收入偷逃税款。按现行房地产开发企业运作方式来看，房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代收代付或代垫款顶：如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管安装费、房屋交易费、**费、房屋维修基金、水电增容费等等各种费用。现行营业税政策规定，营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，包括代收、代垫款项。而房地产开发企业以企业实际没有取得代收代垫款项收入为由不进行纳税申报。

　　（二）通过土地评估增值虚增开发成本偷逃税款

　　按照建设部门的有关规定，房地产开发企业的资质规定了注册资本越多、开发规模越大，则资质等级越高。目前房地产企业有相当一部分是民营企业性质的有限责任公司，这些企业在初建时其注册资本不大。为了提高资质，这些规模较小的房地产开发企业利用购进的土地经初步“三通一平”开发后，进行虚假土地评估，虚增土地成本，一方面增大注册资本，提高资质，另一方面虚增土地成本直接记入开发成本，减少企业所得税税基。还有些房地产开发企业则与建筑安装企业相互勾结做假，虚增成本，多计成本偷逃税款。现行建筑安装企业的建安发票，主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法，只要缴纳营业税及附加，在开票“窗口”或征收部门都能开到，少数地方把建安营业税及附加作为“引税”的重要渠道，这就为房地产开发企业偷逃企业所得税提供了可乘之机。房地产开发商用支付3.3%营业税及附加的代价，就可以轻松的偷逃33%的企业所得税。

　　（三）采取“真借款、假按揭”偷逃税款

　　随着银行经营方式多元化的发展，金融按揭贷款购房方式作为一项新兴实用的服务项目，成为房地产销售业务中的主要方式。有的房地产企业为缓解资金压力，采取假按揭的方式，通过收集个人身份证、户口簿搞假销售，或窜通购房者，虚抬房价搞假按揭，骗取银行贷款来弥补资金缺口，在账目处理上不记销售收入，而是作为长期借款记账，偷逃国家税款。

　　（四）利用建安公司、销售公司等关联企业进行偷逃税款

　　随着经济发展，房地产开发企业也在向集团化方向发展，即房地产开发企业发展到一定程度后，利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司，使其成为控股公司或全资公司，然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，经营其房产开发企业的代理销售业务、广告业务等；物业公司则代收房产开发公司一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到偷逃税款的目的。

　　（五）人为造成账务核算混乱进行偷逃税款

　　其手段主要有以下几种：

　　一是不结转收入，不核算成本。房地产开发资金使用成本较高，应缴纳税款金额较大，部分房地产企业为节省财务费用，主观上存在拖延缴纳税款的故意。从近两年对庐阳区所辖房地产开发企业的调查、评估情况看，普遍存在预收款不结转收入申报纳税的情况，其中合肥祥源房地产开发有限公司涉及到的企业所得税税额达670万元。

　　二是不按财务制度和税法规定确认收入的实现和开发成本的结转，而是根据企业的经营、融资的需要随意确认收入和结转成本。 国税发[2006]31号文件明确了完工产品的三个条件，新的文件有效地遏制了企业故意延迟结转收入的现象。

　　三是利用行业特点，人为调整成本。房地产开发公司往往利用房地产项目开发时间长的特点，将几个开发项目不易区分的成本混在一起，设置一个“共同费用”账户，不按照权责发生制原则和配比原则结转经营成本，根据收入情况利用“共同费用”账户随意调整成本，形成 “明亏暗盈”，达到偷逃税款的目的。

　　（六）通过“预提费用”虚增成本偷逃税款

　　根据预提费用年末不得留有余额的规定及权责发生制原则，对开发建设周期比较长的房地产开发的预提费用，应按照税法有关规定，区别不同情况进行处理。但许多房地产公司“预提费用”账户中提取的费用年终存在大量结余。此类房地产开发公司主要采取两种方式虚增成本：一是按照规定的最高限额计列各项费用，而不是按照实际支付金额计列相关费用；二是继续提取国家已取消的收费，形成应付而付不出的各项费用长期挂账，通过“预提费用”等往来账户记入开发成本，从而达到不缴或者少缴企业所得税的目的。

　　（七）利用内外资企业税收政策的不同少交税款

　　由于我国房地产税制采取了“内外有别，两套税制并存”的政策，主要表现在：对内资房地产企业开征企业所得税，而对涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税，且税率不同；对内资企业开征房产税和土地使用税，而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税；对内资房地产企业开征城市维护建设税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费；对内资企业征收耕地占用税，而对外资企业不征收。此外，我国还对外资企业实行了全面的所得税优惠政策，使得外资房地产企业的税收负担过轻。所有这些都加剧了内外资企业之间的不平等竞争。一些内资企业为了钻政策的空子，达到少交税的目的，将公司注册为外资企业。这种“假外资真内资”的现象并不少见。

　　三、房地产企业偷逃税收的原因分析

　　房地产业是现行税制下缴纳地方税种最多的行业，涉及税（费）种类多达十几个，其中偷逃税比例较高的税种都集中在营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税等税种上。究其根源主要有以下几方面原因：

　　（一）我国现行房地产税收政策繁杂，给纳税人自行申报纳税带来难度，同时也为房地产开发企业偷逃税提供了可能。房地产市场的税制结构不合理。在房地产业目前的链条中，从土地使用权的取得到房地产的开发、转让、持有等诸环节涉及的税种有12个。由于涉及的税种多，且各税种的征收环节和计税依据各不相同，这些繁杂的税种和计算过程有点让内行记不住，外行看不懂，造成征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。首先，房地产市场的税费多，负担重，使企业税负重，增加了建房成本，让部分房地产企业偷起税来“理直气壮”。其次，房地产开发阶段税费少、税负轻，而流通环节税费多、税负重，这种税制结构更进一步鼓励了房地产企业投机，致使逃税现象严重。此外，内外有别的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争，也使得内、外资房产企业的偷税手段更复杂、更隐蔽。

　　（二）房地产开发企业具有较复杂的社会背景，成为房地产开发企业偷逃税收的有利条件和逃避打击的保护伞。目前房地产开发企业大致可分为两类，一类是职能部门下设的“三产”或“集体”企业，利用部门优势从事房地产业开发；另一类是一部分下海经商的能人和部分具有一定社会背景和社会活动能力的人，组建了有限责任公司（有的实际就是一个人的股份，实为个体老板），他们与政府及相关职能部门有着千丝万缕的联系，或具有很强的活动能力，才能在项目立项、融资、开发、销售等多环节中闯关成功。因此，为了追求高额利润，抓住行业经营的特殊性，他们利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管，抓住税收监管的空档和漏洞以及对偷逃税的处罚不力等因素，采取各种复杂隐秘的手段，千方百计偷逃国家税收。同时，由于房地产企业不仅能给地方政府带来滚滚的财源，而且能为地方政府树立良好的社会形象，在短期利益驱动下，地方政府或多或少地对房地产企业进行干预，无形中为房地产企业偷逃税款充当了“保护伞”。如有的地方政府为加快城市建设，减轻财政支出压力，在招标的房地产开发项目中附加配套开发建设项目，并越权做出税收减免承诺，要求税务部门提供税收优惠，或擅自扩大税收优惠政策享受的范围，严重损害了税法的权威性和严肃性。

　　（三）房地产开发的环节过多、时间过长，为房地产开发企业偷逃税提供了可能。从房地产开发企业业务流程看，一个合法的房地产开发企业，要经历土地使用许可证的申请、房地产开发项目立项和投资计划审批、规划和施工许可申请，而在办理这些申请和许可期间，已经发生了部分开发成本及费用，但这些成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的。税务部门在房地产开发企业开发产品事后才能介入管理，因而不能有效监控、准确掌握房地产开发企业在房地产开发过程中形成的成本费用信息。加上目前现行税收政策规定土地增值税的计税依据是土地增值额，企业所得税的计税依据为应纳税所得额，而房地产开发企业利用其产品开发周期较长或先后滚动开发的行业特性，不按财务制度和税法规定进行正确的财务核算和纳税申报，使得房地产行业成了偷逃税的重灾区。

　　（四）税务机关对房地产企业涉税违法行为打击力度不够，监管不力，客观上为房地产业偷逃税款提供了机会。首先，税务机关与其他行政管理部门之间的房地产开发项目信息交流较少，自身也不具备收集相关信息的手段，无法在房地产开发过程中有效地参与管理和监控，客观上给了房地产业纳税人偷逃税款的机会。其次，税务部门的税收检查一般是以年度为单位，但房地产企业大部分都是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，很容易造成亏损的假象。不少开发商往往是一个楼盘还没有卖完，没有等到结算，就用卖房款去开发另一个楼盘，尽管一个一个楼盘销售了，但是账面上却一直是亏损的。还有的开发商拿到一个项目成立一个公司，等这个项目完成后立即注销旧公司成立新公司，利用“注旧办新”的方式偷逃税款。再次，税务人员在查处涉税案件过程中受到各种因素干扰，以补代罚、以罚代刑，导致行政处罚力度低。偷逃税成本低廉是造成该行业纳税人屡查屡犯，屡教不改的重要原因。

　　四、防范和治理房地产企业偷逃税的对策

　　为加大对房地产开发企业的税收征管和检查力度，国家税务总局近年来连续出台相关政策，如国税发[2003]83号《关于房地产开发企业所得税问题的通知》、国税发[2004]100号《关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》、国税发[2005]82号《关于进一步加强房地产税收管理的通知》和国税发[2006]31号文件。这些文件明确规定加强房地产开发企业的税收征管。各级地税稽查部门也加紧了对房地产企业的专项检查，但要根本上解决房地产行业偷逃税问题，除加强税收征管，加大查处力度外，关键是要加快税制改革，建立比较公正、合理、科学的房地产业税制。

　　（一）全面构建实施房地产税收一体化征管体系，实现房地产行业各税种的系统控管，从征管环节防止房地产业税收流失

　　从房地产企业偷逃税款的手段和原因来看，纳税人偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。因此，要遏制房地产企业偷逃税行为，需要税务部门对房地产开发各环节进行跟踪，强化对房地产业的全程监控。由于涉及的税种多，税收征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息大致相同，通过实施房地产税收一体化征管体系，可以强化房地产税收诸税种的税源控管，从而减少税收流失，使房地产税收管理的科学化、精细化提高到有效的水平。强化房地产税收一体化管理，重点应采取以下五个方面的措施：

　　一是税务部门要与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，掌握房地产开发企业的涉税资料和相关信息，并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑成本等信息。为了增强纳税人信息的真实性，税务人员在取得纳税人税务登记资料后，应到现场进行实地调查及到相关部门核实情况。税务人员只有通过实地调查和核实，才能杜绝超范围享受税收优惠的现象发生。

　　二是统一执行房地产交易企业所得税和土地增值税的预缴制度，对所有的房地产交易收入在缴纳营业税时，一律先预征企业所得税和土地增值税，直至项目销售完毕进行结算后再对其进行清算，多退少补。

　　三是改进税收征管手段，提高管理效率。加大对房地产开发工程的成本审核和票据的审核管理力度，提高建安企业的工程成本真实性和准确性，尽量防止房地产企业利用假合同、假信息虚增成本，以达到偷逃税款的目的。对各房地产开发小区的房地产销售实行定向式税收管理，即每个住宅小区的商品房在收到预收款申报纳税时，税票、发票必须注明是哪个小区、哪一幢、哪一套房，同时设立台账，进行跟踪管理。

　　四是加强对房地产企业销售环节的监控。加快开发使用房地产交易管理信息系统，把房地产交易过户税收的受理、审核、审批、查询以及纳税通知书、完税证明书的打印等工作内容纳入信息化管理范围，实现全程网上办公和实时监控、查询，提高房地产交易税收审核的工作效率。

　　（二）强化对房地产行业的稽查，加大对房地产业偷逃税的惩处力度

　　建立房地产行业良好的纳税秩序，税务部门除了加强对房地产开发各环节的监控外，还应采取针对性的措施，加大对房地产行业偷逃税款行为的查处力度，以对偷逃税的纳税人起到一种威慑作用。一是加强对房地产行业的选案工作，提高选案的准确性。稽查部门通过对征管部门和房地产审核小组提供资料的分析，有选择性的对房地产企业进行重点稽查。二是努力提高税务稽查人员的素质，加强对税务人员职业道德教育和业务培训，增强道德修养，提高查账能力，并建立有效的监督机制，对稽查案件的质量实行定期检查，严格落实执法目标责任制，规范办案人员依法检查、依法处理。三是加大对房地产涉税案件的处罚力度。要敢于破除“人情税”、“关系税”，依照《征管法》的有关规定，对查处的偷税款及罚款，采取强制措施，依法坚决催缴入库；对大案要案，按照法律程序移送司法机关并对偷税者予以重罚，对法人代表和财务人员追究法律责任，让其再不敢有半点偷税逃税之心。

　　（三）改革和完善房地产税制及配套法规，从立法上堵住房地产企业的偷逃税漏洞

　　随着农村人口城市化进程的加快，房地产行业将在相当长时间保持高速发展的态势，成为我国重要的支柱产业，对国民经济和社会发展的影响日益深远。在现行的税制下，靠强化征管，加大对偷逃税企业的处罚力度，对遏制全行业偷逃税款虽有一定作用，但并非治本之策。要彻底地解决偷逃税问题，就必须进行税制改革，消除房地产行业征管信息不对称的问题，从立法上堵住房地产企业的偷逃税漏洞。改革的重点应针对房地产业的行业特殊性，与地方政府、土地管理、城市规划、房产管理等部门建立相应的配套法规，并做到与财政、公安、银行、媒体等单位的信息共享。目的是增加房地产开发建设的信息透明度，理顺房地产价格机制，实现房地产税收与房地产经济增长的良性循环。在统一内外税制的基础上，按照“简化税制，扩大税基，降低税率”的总体思路，简化归并房产税与城市房地产税等税种，完善契税和印花税，建立一个税负合理、结构科学、征管便利、收入稳定、调控有效的房地产业税收体系。