土地转让营业税问题

kiss0880

我公司是一房地产开发企业，请教各位有关土地转让营业税问题：

1、市地税局赣市地税函[2004]291号在解释财税[2003]16号文第3条第20款时，其他内容均与16号文相同，只是在第三段出现与其前述内容明显不符，第三段原文如下：对单位和个人通过土地出让形式取得土地使用权再转让的，必须按照转让土地使用权取得全部收入征收营业税，不得扣除土地出让金及契税。但按财税[2003]16号文及相关解释却无此说法。请问我公司与地税局该执行哪个文件？是否从一级市场取得土地使用权再转让均不得扣除取得时的价款

2、如果赣市地税函[2004]291号文成立，那么我公司在取得土地使用权时，已由行政服务中心开具《行政事业性收费通用收款收据》，但收据分两部分开具，60%注明是地价款，另40%注明是出让金，这样按291号文，那我公司是否可理解为：土地出让金与契税不得扣除，但地价款还是可以扣除？

3、如果此笔转让收入可按扣除后的差额计缴营业税，那么，在以核定征收方式下计征企业所得税时，是否也可按扣除后差额计算企业所得税？（因我公司06年无其他收入，只有此笔土地转让收入，而且企业所得税按核定征收）

有人碰到过类似情况吗?谢谢各位了!

kiss0880

怎么没有人知道呀?知道的话或有类似情况的话请告知下好吗?谢谢!

henry

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第（二十）款规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”根据这一规定，贵公司转让购入的土地使用权，以转让收入减去受让原价后的佘额为营业额计算缴纳营业税。

贵公司转让土地使用权，应按规定缴纳营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税，取得的转让收益应并入收入总额缴纳企业所得税。

另根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第二条规定：“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转让书据征收印花税。”

以上只是一些相关的政策，最好的办法是把地方税务局的相关人员请到公司来，谈一下具体情况，提出你的们疑问，请他们帮助你们理解政策差异，最后帮助你们选择正确的处理方式。

kiss0880

谢谢henry的解答，其实以上问题也既是现在我与税务局争执的地方，因为我们开发项目在县级，好企业并不多，所以几乎每个部门都想方设法来向公司收钱，但也不敢太过份，他们在政策把握上也是非常有限的。

我也是刚接手这公司财务几个月，那天稽查局一纸红头文件发到我手上，一看，加罚款近百万，真吓一跳！后经仔细研究才发现，其计算过程在政策上存在两处严重错误，我所提问题既是其中一处，算下来其实还要退税。所以，就算与税局关系再好，也别指望他们能给企业很好的建议，一是他们没这个心，二是没这个水平（其实我们公司在当地的形象与政府关系均很好）。

[此贴子已经被作者于2007-9-12 9:02:50编辑过]

zy690812

现在税务人员的素质就这个水平，还好现在在搞行风考评，服务态度稍有好转。