来源: 上海证券报 时间：2006-9-27 08:14
昨日，一位杭州的房产业内人士向本报记者传递了一份房产开发成本清单(表一)。从这份清单上看出，该开发商凭借该项目共赚取了5.8亿元的毛利润，相对其6亿的成本来说，回报率近100%。
据记者了解，这位业内人士曾经从事于南都房产，后来离职独自创业，并以咨询公司的名义继续从事房地产开发业务。但是该人士拒绝透露这个成本清单属于杭州哪个房产楼盘。
从这份成本清单可以看出，开发商的拿地成本只有区区165万/亩。专家告诉记者，按照这样的拿地成本推算，该开发商是在2001年左右拿到的土地，折合成地面价格是每平方米2475元。
而当该楼盘于两三年后建成时，楼价已经飞涨至7000元至8000元。在其销售一栏里可看到，其多层公寓销售价格为7800元/平方米以上，高层公寓则卖到了8000元/平方米以上，加上商铺与车位的销售，回报率惊人。
与此同时，本报记者还从有关渠道获得了两家开发商对各自项目的预算规划。这两家开发商，一家是上海的ZH房产(表二)，一家是杭州的ZT房产。从这两家开发商的项目预算中，可以看出房产成本与利润之间的悬殊差距。
上海的ZH开发商所开发的项目，位于上海市闸北区某街道，项目总面积103亩，项目总建筑面积20.6万平方米(商铺及配套3.05万平方米)，一期47亩、建筑面积10.25万平方米，目前已划分为面积大体相等的A、B两块，将分步拆迁并开发。
在ZH的“如意算盘”中，A区的动迁成本、建安成本、配套费用加一起，总成本是4.284亿，折合每平方米的成本是8400元，而该开发商的预计卖价则是住宅1.5万元/平方米、商铺3万元/平方米。从成本到售价翻了一倍，该开发商的理由是，周边的楼盘售价，绿洲雅宾利一期：2006年4月开盘，均价18000元/㎡，已售75%；蒙特利名都城：2006年下半年开盘，均价16000元/㎡。
如果项目建成并成功销售，该开发商的毛利将达4.416亿元，项目的毛利回报率超过100%。
杭州ZT房产的项目虽是拆迁安置用房，但该项目成功开发的话，开发商将得到14.6亿的收入，相对于其11亿元的成本，毛利回报达30%以上。
表1：杭州某楼盘成本清单
项目名称计算式金额
(万元)
一 土地面积(出让面积)141.19亩
(94133平方米)
二 可建房面积
(主要部分)
多层公寓94560平方米占62.78%
小高层公寓40000平方米占26.56%
沿街商铺4000平方米占2.66%
半地下汽车库17280平方米
小计167890平方米
三 容积率1.6
四 销售额
多层公寓7800*94560 73756.8
小高层公寓8000*40000 32000
沿街商铺12000*4000 4800
汽车库8100
小计118656.8
五 项目成本(万元)
1、地价投标价165万/亩 24136
2、配套费 3793
3、建安工程造价 17198
4、建设与准备费 1962
5、财务费用 2688
6、销售广告费118656.8*2.5% 2966.42
7、营业税118656.8*5.85% 6941.42
8、不可预见费54831*1% 548.31
项目成本合计 60232.84
六 利润118656.8-60232.8 458423.96
七 所得税58423.96*33%-19279.9
八 净利润58423.96-19279.9 39144.05
表2：上海ZH房产成本清单
一期A块利润测算：
一期A块建筑面积5.1万元/㎡：商铺7000㎡，住宅：44000㎡
(1)成本:动迁成本：2.5亿元，楼面价4900元/㎡；
建安成本 2000元/㎡
配套费用 1500元/㎡(组成：规费：300元/㎡、设计、环境费：100元/㎡、管理费用：200元/㎡、广告费用100元/㎡、资金成本600元/㎡、小区配套100元/㎡、不可预见费用 100元/㎡)
成本=(4900/㎡+2000元/㎡+ 1500元/㎡)×5.1万元/㎡=4.284亿元
(2)销售收入：商铺售价3万元/㎡；住宅售价1.5万元/㎡.
销售收入=7000㎡×3万元/㎡+44000㎡×1.5万元/㎡=8.7亿元
(3)毛利：8.7亿元 - 4.284亿元 = 4.416亿元
（本报记者 阮奇 李雁争）
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