物业企业"营改增"，巧妙安排减税负

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物业企业"营改增"，巧妙安排减税负

我国物业企业营改增，预计于2015年底前完成。在即将到来的营改增面前，物业企业如果能充分了解营改增后涉及增值税情况，就能够充分利用税收政策，达到减轻增值税负担的目的。

下面笔者结合已发布的营业税改增值税文件—《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）相关规定，结合工作实际谈一下营业税改增值税后物企如何安排，才能有效减轻税收负担。

为探讨方便，下面仅以一般纳税人（应税服务年销售额超过500万元）举例进行说明：

一、物业适用不同税率和征收率应税收入必须分开核算。

1、物管费用收入：可以按6%税率一般计税方法征收增值税，亦可以按3%征收率简易征收办法征收增值税。一般物业公司选择按3%征收率简易征收办法征收增值税

2、会议费用收入：只能按6%税率一般计税方法征收增值税。

3、不动产租赁收入，假设按11%税率一般计税方法征收增值税。

4、有形动产租赁收入：只能按17%税率一般计税方法征收增值税。

5、销售货物收入，只能按17%税率一般计税方法征收增值税。

6、其它各种收入，必须依据的正式财税文件规定范围确认适用税率或征收率。

上述不同收入，必须分开核算才能按规定的税率或征收率征收增值税，否则会出现从高适用税率或征收率情况。


案例1：四川吉祥物业管理有限公司（以下简称吉祥公司）是2011年成立的物业公司，营改增前连续12个月应税服务销售额为6000万元。假设2015年10月起国家全面完成营改增计划。2015年11月物管费用收入含税412万元（吉祥公司选择按3%征收率缴纳增值税），会议费用含税收入53万元，销售水含税收入23.4万元,不动产租赁含税收入55.5万元。除物管费用收入相应不可抵扣进项1万元外，其它可以抵扣的进项税额为6万元。假设2015年10月无留抵金额。

1、如果分开核算：吉祥公司2015年11月

（1）、按一般计税方法应纳增值税为
53÷（1＋6%）×6%＋23.4÷（1＋17%）×17%＋55.5÷（1＋11%）×11%－6＝5.9万元

（2）、按简易计税方法应纳增值税为
412÷（1＋3%）×3%＝12万元

（3）、吉祥公司2015年11月应缴纳增值税为
5.9＋12＝17.9万元

2、如果不分开核算，根据财税[2013]106号附件二第一条第一款第三项规定，兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。

（412＋53＋23.4＋55.5）÷（1＋17%）×17%－（6＋1）＝72.03万元
不分开核算造成企业税收损失72.03－17.9＝54.14万元


二、代收水电气费用处理

目前绝大部分物业公司采取收据方式收取代收的水电气费用，未采用开具增值税专用发票的方式。采取收据的方式直接导致物业企业的一般纳税人客户无增值税进项可以抵扣，损害了客户的经济利益。

其实物业公司转供水电、天然气属于销售货物行为，依法可以开具增值税专用发票，为一般纳税人租户提供增值税专用发票，减少租户损失。

目前有效的文件依据主要是《关于四川省机场集团有限公司向驻场单位转供水电气征税问题的批复》（国税函[2009]537号）规定：四川省机场集团有限公司向驻场单位转供自来水、电、天然气属于销售货物行为，其同时收取的转供能源服务费属于价外费用，应一并征收增值税，不征收营业税。

值得注意的是：目前自来水公司一般情况下依据《关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税【2009】第009号）第二条第三项：“一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：5.自来水。”和《关于简并增值税征收率政策的通知》（财税[2014]57号）第二条：“财税〔2009〕9号文件第二条第(三)项 ‘依照6%征收率’调整为‘依照3%征收率”。规定只开具3%的增值税专用发票。而物业公司销售自来水非自产货物，依据《增值税暂行条例》（国务院令第538号）第二条第二款第二项：“纳税人销售或者进口下列自来水货物，税率为13%。”规定适用税率为13%。


案例2：吉祥公司2015年11月代收水费103万元，实际收到的进项税额为103÷（1＋3%）＝3.00万元，而销项税额为103÷（1＋13%）×13%＝11.85万元，损失11.85－3.00＝8.85万元。

解决方法有两个：

一是物业公司提高转供价为113万元，保证物业公司无损失。

二是由租户直接到自来水公司缴纳。


三、进项方面

特殊货物和应税劳务（含固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁）同时用于简易计税方法计税项目和一般计税方法计税项目，其进项税额可以全部扣除。

依据财税[2013]106号附件1第二十四条第一款：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣  用于简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务。其中涉及的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁，仅指专用于上述项目的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁。


案例3：吉祥公司2015年11月购进清洁车3辆，含税价为11.7万元，取得增值税专用发票，税额为1.7万元。因清洁车同时用于简易计税方法的物业管理费用项目，亦用于按一般征税方法会议专用项目。故上述1.7万元的增值税可以全部抵扣，而不是按比例抵扣。

从上述三个案例明显可以看出：物业公司营业税改为增值税后，并非是简单的全部按简易计税方法按3%征收增值税，而是简易计税方法（主要是物业管理费用项目）和一般计税方法（适用税率为6%、11%、17%）并存。物业公司必须加强增值税管理方面的培训，减少不必要的税收损失！