无责任预测：营改增后的房产交易征税方式

小会计

（转）无责任预测：营改增后的房产交易征税方式
知乎：赵欣         ·         8 天前      


写在前面：
营改增的大限被确定在5月1日，相关的实施方案都还在制作之中。很多政策都没有最终敲定。我本来想在政策下达之后再传播给广大知乎网友。但无奈的是，在知乎的税务板块下，有关于营改增的问题已经泛滥，特别是「5.1之后，一手房、二手房会如何征税」，成了讨论中的重点。我和一些同行，因为没有政策依据，并没有多说什么。但出现了一些望文生义，断章取义的回答，影响很恶劣。

为了消弭误会，解疑答惑。我根据自己的经验和见识，对营改增之后的房产交易如何征税，进行一下分析和预测，主要是为了消除一些误读误判。所有分析和预测仅供参考。如果相关政策落地，请以文件为准。

一、关于「营改增」的误读误判：

• 误读一：「二手房新开征增值税」。
  
  • 解释：增值税，营业税，是我国自1994年税改之后，最重要的两个税种。任何生产经营行为，要么缴纳增值税，要么缴纳营业税。两者的范围不交叉。所谓的「营改增」，是将原来缴纳营业税的行业，改为缴纳增值税。二手房交易本来就是要缴纳营业税的（部分情况有优惠和减免）。营改增之后，所有原营业税行业都要改缴纳增值税。二手房交易也不例外。而且原来的营业税优惠政策应该会直接继承到增值税上。
  • 结论：这是「改征增值税」，而不是「开征增值税」！
    

• 误读二：「个人卖房不是经营，不应该缴纳增值税」。
  
  
  • 解释：个人销售二手车等二手物品，以前确实是不用缴增值税的，原因在于《增值税暂行条例》及实时细则有规定：个人（不含个体户）销售自己使用过的物品，免征增值税。但是，房产是一种特殊的物品，不同于其他的商品，她的价值不仅仅在于使用，还包含了投资等行为带来的附加价值。其实原来个人售房满两年免征营业税，就是为了区分使用和投资所带来的销售性质的不同。
  • 结论：「个人卖房应该缴纳增值税」。
    

• 误读三：「个人卖房没有增值的，不应该缴纳增值税」。
  
  • 解释：这就属于望文生义了。增值税的设计初衷，是对商品增值的部分进行征税。但是如何计算增值，是一个很复杂的过程。简单地说，为了确保税负公平，增值税有两种算法。对应的，税局也把增值税纳税人分为两种：
    
    • 一般纳税人：应缴税款＝销项税－进项税＝销售额×税率－进项税。也就是按照增值的差额征税。
    • 小规模纳税人：应缴税款＝销售额×征收率。也就是按照销售全额计算税款。
      
  • 按照《增值税暂行条例实施细则》第29条的规定。个人（不含个体户）都按照小规模纳税人纳税。
  • 结论：「个人卖房按照销售全额计算缴纳增值税」。
    

二、关于「营改增」之后的房产交易征税方式预测：

• 预测1：个人所得税、契税、印花税、城建税、土增税政策照旧。
  
  • 解释：营改增，只涉及营业税和增值税，其他税短期内不会变。
  • 可能性：★★★★★
    

• 预测2：营业税原有优惠政策，增值税全部继承。
  
  • 解释：例如个人售房满二免营业税，应该会直接变成个人售房满二免增值税。
  • 可能性：★★★★☆
    

• 预测3.1：个人销售二手房，增值税征收率3%。
  
  • 解释：按小规模处理，增值税额＝房款全额÷(1＋3%)×3%。
  • 可能性：★★★☆☆
    

• 预测3.2：个人销售二手房，增值税征收率减按2%。
  
  • 解释：按处理旧固定资产，增值税额＝房款全额÷(1＋3%)×2%。
  • 可能性：★★☆☆☆
    

• 预测3.3：个人销售二手房，增值税全免。
  
  • 解释：按销售个人使用过的物品，免征增值税。
  • 可能性：★☆☆☆☆
    

• 预测3.4：个人销售二手房，按差额缴纳增值税。
  
  • 解释：税款＝(卖出价－买入价)×11%。
  • 可能性：☆☆☆☆☆
    

• 预测4.1：房产企业销售一手房，税负上升，转嫁给购房者。
  
  • 解释：房产企业肯定都得被认定为一般纳税人，税率为11%。短时间内没有进项，税负远高于营业税。故而房价↑↑↑。
  • 可能性：★★☆☆☆
    

• 预测4.2：房产企业销售一手房，国家给特殊政策，稳定税负，与之前差不多。
  
  • 解释：考虑到房产企业的特殊情况，国务院可能会给出特别的政策，确保平稳过渡。
  • 可能性：★★★☆☆