土地抵减销项税额的税务原理分析

踏破浪尖

关于房地产企业土地成本抵减销项税额

会计处理的思考

“营改增”后，为规范增值税模式下的会计处理方式，财政部及时下发了“财会（2016）36号”文，基本涵盖了“营改增”税制改革带来的新业务的会计处理方式，但该文并未能消除实务界对“房地产企业销售自行开发的房地产项目时，土地成本抵减销项税额的会计处理”的争议。

下文是我对该问题的一些思考，因该会计处理对企业利润、税负的影响都是巨大的，望财政部可以从顶层设计层面尽快对此给予明确。

鉴于：

一、税务

1、支付的土地出让金免税。《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款有关“免征增值税”的规定：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

2、土地价款允许自房地产销售价款和价外费用中扣除后计算销售额。关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）第二章第一节第四条规定：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

二、会计

1、按照允许抵扣的税额冲减成本。《关于印发增值税会计处理的规定》（财会（2016）22号）第二条第（三）款第1项规定：企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。……待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，……，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。

基于上述几个政策法规，房地产企业土地成本抵减的销项税额的如何进行处理？目前主要有两种声音，一是适用22号文的规定冲减成本；二是作为政府补助计入营业外收入。

我的理解：应视为政府补助，计入“营业外收入”。

1、支付/取得的土地出让金是免税的，即全额入“成本”科目。

2、财会（2016）22号文规定的是“抵扣”的税额，不应适用“抵减”的情况。“抵扣”是进项税自销项税中抵扣，按照增值税原理是顺理成章的，而土地成本是在“免税”的前提下还允许“抵减”，会计处理应包含两层意思，一是企业支付的土地出让金是免税的，是应全额列计成本科目的；二是政府规定房地产项目上游的土地“免税”，从增值税链条上来看是鼓励土地的下游降低销售价格，这是政府鼓励下的市场行为，政府在免税的前提下还允许“抵减”销项税额，这是政府给予房地产企业的一种税收补助，且只有在增值税纳税义务发生时间才允许“抵减”，即结转收入成本时，应是“与收益相关”，应计入“营业外收入”。

3、土地成本的“抵减”应不同于旅行社业务的“抵减”。旅行社允许以抵减的形式确保企业税负不增加，是考虑旅行社的下游基本都是餐饮业的个体工商户、交通运输业的无法开具专票的客运服务，为了确保企业税负不降低，才允许以“抵减”的形式稳定企业税负。

4、免税土地的会计处理应不同于免税农产品的会计处理。农产品的免税政策是适用于全行业所有企业的，是普惠的，会计处理冲减成本或计入营业外收入对企业财务报表、税负都是没有不同影响的，但免税土地的这种处理会对企业土地增值税影响巨大，而且这个政策是特别给予房地产企业销售自行开发的房地产项目的，是政府对某一行业的特定行为的特殊照顾，应按照政府补助进行会计处理。

5、价内价外的矛盾。增值税为价外税，用价外税抵减价内成本也没道理。

6、成本的可靠计量。按照抵减成本进行处理，那么，房地产企业销售自行开发的房地产的时候，土地成本是差额，不销售的时候，又是全额，那么，历史成本还能可靠计量吗？