[讨论]新一轮土地增值税清算引爆税赋隐患

zhitongzy

摘要 中国房地产报

正在全国各地铺开的新一轮土地增值税清算，让一些房企陷入了“屋漏偏逢连夜雨”的尴尬。

5月16日，上海市公布2008年一季度欠税企业名单，28个百万元级欠税大户中，房地产企业占11家，远超去年16%的比例。土地增值税作为金额最高的税种，成为这些房企“上榜”的重要原因。

据相关人士对本报记者透露，当前除在粤、鄂、皖等地的新一轮土地增值税清算已全面展开外，国家税务总局也正对各地清算工作实行督导检查。

清算来了

在一位身列上述欠税名单的王姓地产商看来，公告是“本轮土地增值税清算的前奏”，“就好像打预防针”。他对记者坦言，在得知税务机关来查账时，便有了心理准备。“资金链本身就吃紧的公司，折在土地增值税上是迟早的事情。”

据国家税务总局稽查局原局长刘太明介绍，土地增值税的清算对房企的影响大小，关键取决于毛利率水平的高低。“毛利率水平高的公司受影响较大，特别是靠地价赚钱的房企更容易恐慌。”

事实上，在2006年年底清算政策首次发布时，许多房企反应激烈。上海一些大型房企甚至在政策发布两天后，联合“上书”给市政府，希望“考虑企业的生存问题”。如今，事隔一年多，开发商面对清算似乎“多了些理性”。

沈阳华锐房地产开发有限公司财务总监关成广表示：“清算对于实力雄厚的房企并没有太大影响，资金实力弱、管理跟不上的房企的生存空间则越来越小。”

一般而言，较为规范的房企都会预缴部分土地增值税，同时也为清算预先提留准备金。“但很多公司只做了土地增值税的预缴，没有做到全额预提，清查则会对其现金流造成重大影响。”一位业内人士说。

据国家税务总局统计，2007年全国土地增值税收入为403亿元，同比增长74.3%。国家税务总局地方税务司副司长杨遂周表示，土地增值税快速增长的原因是2007年楼市供销两旺，房地产销售较2006年有较大上涨。

据公开资料显示，2008年1~3月，全国土地增值税收入为145亿元，同比增长64亿元，增幅较去年同期略有降低。有专家预计，2008年将进入土地增值税的正常缴纳阶段。

曲线拿地的税赋隐患

“按照清算的要求，开发商的资金链更加紧张。以前能够开发3个项目的资金，今后只能开发1个了。”一位北京开发商表示，为缓解资金压力，目前他正着手转让一块土地。“但是，其他开发商也面临清算的大笔现金流支出，找到合适的买家并非易事。”

然而，造成当前房企土地增值税风险的原因之一，恰是土地在二级市场上的流转。北京致通振兴税收筹划事务所有限责任公司董事长李记有表示，当前开发商通过收购股权等方式曲线拿地，成为税赋隐患。

李记有对记者举例：A公司预转让一幅200亩的土地，原价4000万元/亩，B公司以1.6亿元/亩对A实行收购并获得土地。但是，该土地的计税成本并没有发生变化。这也意味着，B公司未来面临土地增值税清算时，仍然按4000万元/亩计算。

“转让双方只签定了转让协议，却忽略了税收风险。因为税法只承认原始价值，多给的1.2亿并没有得到扣除凭证。这个交易相当于B公司为A公司承担了纳税义务。”李记有说。

逐步完善的土地增值税制度，也是房企税赋压力增大的重要原因。与土地增值税政策1993年提出、1995年出台细则相比，土地交易更加公开透明，清算时更容易获取房企利润。并且，随着当前楼盘销售信息系统及工商注册信息查询系统的建立，楼盘销售及未竣工项目转让情况都能较为准确地统计下来，使得清算式征收的技术条件更加完善。

上海某本土大型房企的财务总监对记者坦言：“面对清算，许多房企不得不在销售形式、价格制定、成本支出等方面做改动。有开发商将部分开发项目转为租赁地产等自营物业，缓解销售压力，或是通过做精装项目、增加配套来抬高成本，减小账面利润率以规避增值税的上缴。”