[转帖]上海、重庆房产税试点方案评析

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曹建海

（本文系作者为搜狐证券特约撰稿）

1月27日晚，两大直辖市上海、重庆房产税试点方案同时出笼，吸足了全国所有城镇观众的眼球。

不过，当媒体猜测已久的房产税试点暂行办法真的浮出水面，却令许多期盼借房产税打压房价者大失所望，而担忧房价或由此崩盘的人，也长长地舒了一口气。

在两个试点方案中，上海市只针对新购住房，且税率只有0.6%（其中应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率暂减为0.4%。），尤其令许多人大失所望。一位网友的留言，反映了这些人期盼房价回落的心声：“上海新出台的房产税政策极不合理。为什么只对新购住房征税，反而不对多占社会资源的存量房征税？看来上海的政府是在糊弄百姓、欺骗百姓，他们是既得利益者的保护伞！”按照上海市的征收办法， 2010年的房产税收入，估计很难超过3000万元，可能不足同期土地出让金的1/4000。可见包括上海在内的地方政府，其买地生财之路，将会路漫漫其修远兮！

相对而言，重庆的方案则稍显其合理性。按照黄奇帆市长宣布的内容，重庆市自1月28日起对主城区超过均价两倍的新房征缴房产税，累计税率在0.5%—1.2%，全部独栋商品房都在征税范围内。预计重庆今年可以收2亿房产税。

不过，与财政部发言人称房产税属于地方财政收入稳定来源的说法迥异，无论上海还是重庆，其试点方案的指导思想，统一是“为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源。”房产税的收入，均用于保障性住房建设等方面的支出。可见在出台之前，两个方案的口径做了统一，并一致均吸收了各界对房产税诟病的批评意见。

显然，相对于1月26日如约而来的国务院房地产“新国八条”的猛烈，上海、重庆两地的房产税试点，味道似乎淡了很多。即使是看起来的重手，在政府日益频繁的房地产调控举措和房价越调越涨的互映下，来自公众的质疑也愈加严厉。

从本质上看，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，实际上对住房投机需求是极具杀伤力的。然而，由于社会群体明显分为有房者和无房者量大群体，且很多人将房产税、降低房价看作是对私人财产的公然侵犯，加之地方政府对房价下跌可能导致严重危机且中断地方土地财政来源的担心，房产税在一些城市的推进由困难重重转为轻描淡写。即使是试点的城市，也会由于征询各方意见导致的中和作用，最终不能起到调控房价的作用。

虽然房产税不能对降房价起到立竿见影的作用，但如果将房产税政策加上“新国八条”新增的内容，特别是对二套住房差别化信贷政策，以及从严制定和执行的住房限购措施，对于上海这样的一个房价过高、泡沫巨大的城市，新购住房需求的增长将面临空前的压力。

可以这样设想：二套房购房既面临着信贷成本大增的限制，又要被新征房产税；在三套住房禁止购买的情况下，市场上的需求未来将主要趋向无房族的首套房置业——这势必打击大量投机囤房群体的士气。在房屋转让“出口”被各种手段堵住的情况下，投机者出逃的机会可能已经丧失，唯有在冰封中持续等待，再等待！