租仓库的方案选择

lilywang

今天老总问我一个问题，不知道该怎么回答，特向各位大虾求教

问题是这样的：我们要租一个仓库，经于房东谈判有两种方案可以选择，

方案一：连续租8年（2012-2019），租金是0.4/平米/天，年租金110W，付款方式是前5年的租金于今年7月底一次付清，后三年的租金于今年年底一次付清。

方案二：连续租8年，租金0.6/平米/天，年租金165W，付款方式是每季度提前付款（即12月份付12年第一季度这样）

请问哪个方案更合适，很久没看书不会算了，希望能把计算过程也列出来，多谢了！

hyc

很简单 折现问题 算算那个价钱合适 就用哪个方案呗

bigestfox

以下是引用hyc在2011-6-24 20:32:00的发言：

很简单 折现问题 算算那个价钱合适 就用哪个方案呗

1,没有这么简单。165-110=55，55/110=50%，用脚头算，都知道，无论你怎么算现金的现值，都应该是第一个方案合算。 2，如果有足够的自有现金，第一个方案无疑是最经济的。但如果你本就现金流紧张，你就无法选择。 3，第二个方案，可以有不再继续租用的可能，第一个方案就得一次想好8年的问题。

lilywang

谢谢两位的答复，老总本意也是想一次性签8年的，租金是相差很多，我原来也觉得第一种方案合适些，可一折现计算发现未必是的

我觉得第一种方案可以稍微简化一下看作今年年底一次性付880W，第二种方案每季度预付41.25W，分32期等额，判断为预付年金。将预付年金求得在今年年底时点上的现值与第一种方案的880相比较

关键在于折现率的选择问题，假定投资回报率为10%，那么通过EXCEL函数PV(2.5%,32,-41.25,,1)，算出年金现值为924W，高于880W，那么选择方案一合适。如果投资回报率为12%，现值为866，小于880，选择方案二合适。临界点为11.4%

由此得出结论，投资回报率高于11.4%那么选择分期付款合适，如果低于11.4%一次性付清合适

请高手点评一下这样算是否有问题

a_leebo

显然这个可以归结为内含报酬率的问题，可以根据现金流计算2种方案的内含报酬率(虚拟一个差不多的相同的现值来计算就行，因为决策是按照差额的)。其实不必计算就可以分析出，大家都知道资金的短缺性，所以对提前付款的客户要的租金（内含报酬率）就较低，所以第二种方案的租金一定比第一种要高，可以这么理解，第二种方案是给你们提供了融资（相对于第一种情况），所以租金较高。 对于你们的选择，不是“由此得出结论，投资回报率高于11.4%那么选择分期付款合适，如果低于11.4%一次性付清合适”。 1、收益的考虑。先计算你们的资金投资报酬率，最后比较该报酬率是否大于两种方案的内含报酬率的差值（报酬率2-报酬率1），如果大就选择第二种方案，也就是占用租金压下不全付。 2、考虑资金的紧缺程度，一般都喜欢持有资金自己做投资，会选择第二种。除非你们没有合适的项目，而资金又过多。 3、考虑期权。第二种容易毁约，有期权的价值。所以选择第二种。 综合考虑还是第二种方案好，除非2种方案报酬率差距太大。懒得计算具体数据了，请谅解。

[此贴子已经被作者于2011-7-4 17:26:46编辑过]

lilywang

谢谢a_leebo全面的分析！