这种企业改制房屋是否交契税、土地增值税？

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一家公司原是叫“A公司”，国有企业，属房地产开发企业，该公司开发了M房屋，M房屋没有销售，而是确权在A公司名下（2003年）；2007年该公司进行了企业改制，改为了“A有限公司”，同时股东也由国资委变更为民营法人股东，公司改制办理了工商税务登记手续，但M房屋未重新办理房屋过户手续，目前仍登记在“A公司”名下，由于目前A有限公司要将M房屋销售出去，在办过户手续时，税局认为企业改制时要视同销售，要交营业税、土地增值税、契税；真正销售时还要交第二道税；企业则认为改制时可以免税。具体如下：

一、契税

税局观点：

认为改制要交契税，因为改制不符合财税〔2015〕37号文免税的条件，改变了投资主体；并且是按现在的价格交，例如2007年房屋价格是3000元，2016年价格是10000元，要按10000交契税，理由是虽然改制发生在2007年，但是现在才办过户手续，要按办理过户时点的价格去交，

    财税〔2015〕37号《关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》一、企业改制：企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

企业观点：

认为改制不要交契税，因为企业改制发生在2007年，根据财税【2003】184号及财税〔2006〕41号，企业改制即使变更投资主体也可以免契税；企业改制发生在2007年，纳税行为发生在2007年，纳税义务也发生在2007年，根据“实体法从旧，程序法从新”的原则，应该适应2007年的税务政策，不应该适用于2016年的政策。

  即使企业改制要交税，也是按2007年价格3000元交，不应该按现在的价格交。

财税【2003】184号 《关于企业改制重组若干契税政策的通知》一、企业公司制改造　　非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

财税〔2006〕41号 《关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》    《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2003〕184号）执行时间已于2005年底到期。为继续支持企业改革，加快建立现代企业制度，企业改制重组涉及的契税政策，继续按照财税〔2003〕184号文件的有关规定执行，执行期限为2006年1月1日至2008年12月31日。

     二、土地增值税

税局观点：

认为改制要交土地增值税，理由是改制不符合财税[2015]5号号文免税的条件，改变了投资主体，并且是房地产公司；并且是按现在的价格交。

财税[2015]5号《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》一、 按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。     五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

企业观点：

认为改制要不交土地增值税，理由根据《土地增值税暂行条例》及实施细则，企业改制不符合土地增值税纳税的范围，不需要纳税。财税[2015]5号规定了免税的条件，但没有明确不符合该文条件的如何处理。企业改制发生在2007年，，根据“实体法从旧，程序法从新”的原则，应该适应2007年的税务政策，也不应该适应于财税[2015]5号文。

《土地增值税暂行条例》第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

  

望各位高手多多指点！