一个主意有可能让万达多赚30亿？

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普通买房人来到样板间，眼里看到的是：哇，这个阳台好大！精装风格很赞；地产业内人士透过了现象看深层：开间多少，户型是否通透，电器是什么品牌……

同样一个样板间，在房地产财税管理专业人士眼里却另有深意：可移动的柜式空调、厨房电器等，不得作为开发成本扣除，这意味着开发成本减少，从而所承担的税费提高。

近日，在江苏议事园大厦举行了一场妙趣横生的房地产税务讲座，主讲人是专注于房地产财税咨询的智慧源(深圳)管理顾问股份公司董事长李明俊。一个半小时的讲座中，李明俊没有提及财税专业术语，却让大家对房地产财税有了全面认识。

房地产企业并购重组之：财税困扰

李明俊的开场白就颇为震撼：随着地产深度调控、中小型开发商不断洗牌，未来能留在地产圈的很可能只有地产企业前50强。中小型开发商在这样的形势下该如何作为？要么细分市场，寻找一席之地，要么与品牌开发商合作并购。

合作与并购，双方企业必然会面临财税的问题。李明俊列举了华人首富李嘉诚先生成功的避税案例：2012年转让盈科中心的跨境安排。

李嘉诚9亿美元售出盈科中心（成本3亿美元），按照我国当时的税费缴纳标准，需支付营业税、土增税、所得税共计3.1亿美元，占销售额的比例为34.5%，毛利润的52%。

李嘉诚是个非常聪明的人，背后还有一个强大的智囊团，他们巧妙地变资产买卖为境外股权买卖，通过BVI公司规避了巨额税费。

虽然国家税务总局借698号文件对企业通过BVI公司避税的行为进行了约束，但目前BVI公司依然能为企业节省相当份额的税费。李明俊指出：BVI岛大大小小注册的公司超过80万家，其中中国人就注册了超过一半。前不久，央视等主流媒体均报道了天堂文件泄露事件，包括英国女王在内的诸多名人，利用离岸公司避税，但在法律上并无限制及障碍，也只能在道德上加以谴责而已。

隔空喊话王健林：给我3分钟，回你30个亿

在李明俊看来，国内知名的房地产资产并购重组案，还有规避巨额税费的余地，例如富力收购万达75个酒店事件，而万达在国内打造的文旅项目在税务上也存在着巨大的筹划空间。

众所周知，万达在全国打造了13个文旅项目，优势在于拿地“一口价”，地价特别便宜。“有时候，地价便宜并不是好事儿，怎样更好呢？”李明俊以武汉万达楚河汉界项目做了举例说明。

这里有超五星酒店，有声光电俱全的汉秀广场，装修、演员等成本耗资巨大，短时间内现金流很难回正，绝对是赔本的生意。主要的盈利点还是来自地产的销售。万达在这里打造的写字楼单价可以买到1.5万，周边住宅单价1万时，万达的住宅可以卖到1.8万，含装修的酒店式公寓则可以卖到2.5万以上。

万达拿下这些地的时候，地价比周边便宜了几百万/亩。如果万达在拿地时，如果与政府协商，根据土地的不同性质、商业用途对地价有所区分。将未来自持物业与销售物业的地价区分开，把文化旅游用地地价谈到最低，商业用地地价则与周边持平。则可以取得以下好处：商业地产出售时，由于楼面地价上涨了，提高了开发成本，需要缴纳的土地增值税自然就下降了；另外，自持物业地价低了，每年上缴的房产税也就少了，50年下来，也是一笔不小的数字。楼面价每涨100块钱，则有65元的税费差。“光武汉楚河汉界一个项目这么做，就可以节省10多个亿税费，万达全国13个文旅项目，节省30个亿是不是分分钟能做到？”李明俊笑称。

税收视角：1.5亿+0.5亿≠2亿

李明俊在现场和大家分享了一个清华房地产董事长班某学生的真实案例。这位学生在某落后县城帮政府做了一个BT工程，拆掉一座旧监狱，又重新建设了一座新监狱，耗费资金2亿元。当地政府财政吃紧，提出给其一块价值1.5亿元的地块，再减免0.5亿元的市政配套费。

李明俊提醒学生：此举不妥。政府减免掉其0.5亿元市政配套费，定然是没有发票的，这意味着其需要为这没有发票的0.5亿缴纳65%的税费，合计3250万元。最好的解决办法是什么？李明俊说：“桥归桥，路归路，你交费给政府，政府收了你的钱再支付欠款。或让政府再给他一块价值0.5亿元的土地，或者干脆将那块1.5亿元的土地价值提升至2亿元。”

涨知识：样板间也大有学问

在江苏，一间装修精美的样板间里，某品牌开发商耗费巨额资金，安装了活动式衣柜、柜式空调，厨房全套电器……这从财务税收角度来看，无疑增加了税费成本。

为何呢？李明俊指出：根据苏地税规（2012）1号《关于土地增值税有关业务问题的公告》里明确规定，装修装饰费用的扣除是以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，不可以作为开发成本计算扣除。

简而言之就是：样板间内，可以移动的装修装饰物，都不得作为开发成本扣除。所以，在材料选型和装修设计时，改为安装嵌入式衣柜、家庭中央空调、整体厨房的样板间，可扣除的税费自然就多啦。

“以此推论，临时搭建的展示厅、不在建筑主体内的临时样板间，后期都需要拆除，这些只能算到营销费用里去，需要缴纳相应比例的税费。”李明俊表示。一直以为，税务就是财务一亩三分生的事，就是财务总监的事，看来，真是所谓“功夫在诗外”，税务筹划也是活生生的，处处皆学问呀！