房地产项目分立的相关案例分享

lilian2018

企业通过并购重组的方式进行资本运作的案例近年来屡见不鲜。细细研究这些案例就会发现企业参与重组的目的主要是为了对资金、资产、劳动力、技术、管理等要素进行重新配置，构建新的生产经营模式，使自身在市场竞争中实现一定的优势。国家支持企业进行兼并重组、做大做强，并陆续出台过相关的规划纲要和指导办法。同时，财政部、国家税务总局也相继发布一系列的财税政策对企业重组过程中涉及的税收予以减免，其中包括增值税、企业所得税、契税等。
分享一个反面案例：

兴海机械公司有一块商业用地，自去年底开工建设两栋办公写字楼，最近突然要提出将这块地及地上建筑物和相关联的债权、债务、项目管理人员分立出去单独成立一家房地产开发企业，并由华兴地产公司全权负责项目的开发经营。自新公司设立12个月后直至开发项目取得预售许可证日止，华兴地产公司陆续取得新公司的全部股权。在完全转让股权以前，兴海机械公司的股东每年均取得固定股利，股权转让价格以基本不实现转让收益为原则确定。兴海机械公司提交的分立重组方案里还着重详细描述了该方案涉及到的税种所适用的优惠政策。

根据《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。”


根据《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4号）“公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。”


根据《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）“转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳增值税。”企业分立中，分立企业并没有向被分立企业支付对价，而是被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立，因此，在本方案中，尽管土地使用权及地上建筑物发生了转移，但华海机械公司并没有获取相应的对价，不属于有偿转让不动产行为，因此不需要申报缴纳土地增值税。


根据《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号），被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权，可以选择按特殊性税务处理规定免于计算缴纳企业所得税。


显然，这是一份经过精心策划的企业分立重组方案，兴海机械公司及其股东在进行企业分立至股权完全转让给华兴地产公司的过程中，基本没有缴纳任何税收，其股权转让收益也通过“投资收益”的形式消化于无形。因为根据《企业所得税法》规定，居民企业之间股息、红利等权益性投资收益为免税收入，而且根据《公司法》规定，有限责任公司的股东也可以不按出资比例分配股利，其约定固定股利并不违背法律规定。也就是说理论上这个方案并没有明显的瑕疵，形式上看起来能够达到税法中规定的享受税收优惠的条件。


但兴海机械公司既没有资金也没有专业人员来开发、管理该项目，从土土变性到前期设计、规划、开发实际上都是由华兴地产公司注入资金、派驻管理团队进行开发管理，在未分立前该项目就已经单独建账核算。兴海机械公司进行企业分立重组的真实目的其实就是为了把该开发项目转移到华兴地产公司名下，实质上是转让房地产开发项目。由于兴海机械公司并非房地产开发公司，对开发项目转让中涉及到的税费难以确定，所以就采用了个人房产交易市场中常见的净额交易法，即在谈判时要求华兴地产公司负责承担支付交易中涉及的税费，自身不承担税收风险，而华兴地产公司为了降低拿地成本、规避税收，就组织相关人员精心筹划出了上述方案，并在谈判时要求兴海机械公司配合执行。税法要求企业分立重组选择特殊性税务处理的首要条件便是“具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。”兴海机械公司一直未实际参与开发项目的经营管理，因为收取固定股利，所以也没有承担开发项目的经营风险，经营风险由华兴地产公司承担并独享剩余收益。从整个交易的过程和结果可以看出，其本质就是转让房地产开发项目，其中一系列的安排有以减少、免除缴纳税款为主要目的的嫌疑，该方案貌似完美，实际上隐藏着巨大的税收风险。还是尊重交易实质，按转让房地产开发项目依法缴纳相关的税费，才是良策。

财务小新·

刚好需要，谢谢