关于新所得税法实施前过渡期间内房地产企业应对策略之思考

政委

关于新所得税法实施前过渡期内房地产企业应对之思考

作者：李明俊 赵政委

新企业所得税法实施条例已经于2007年11月28日经国务院常务会议审议通过，即将于2008年1月1日正式实施，在2007年最后一个月的过渡期间内，房地产企业应如何应对才能保证自己利益最大化呢？我们提出以下建议供各位参考：

第一、房地产完工时间确认是过渡期考虑的关键

根据国税发[2006]31号的规定，内资房地产企业开发的楼盘，符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：（一）竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品；（二）已开始投入使用的开发产品（三）已取得了初始产权证明的开发产品。若在2007年度最后一个月内，房地产开发即将完工，并且所得税率适用33%的企业，则可以考虑推迟到2008年1月份以后完工，或“捂盘惜售”以待明年。这样，企业取得的预收收入将记入2008年，适用新的所得税法规定的25％的企业所得税率。同时根据配比原则，企业相应的成本费用也可按新所得税法的规定扣除；而适用所得税率低于25%或2007年仍可享受税收优惠的企业，则应考虑相反操作。

第二、推迟工资奖金发放

现行所得税法中，内资企业工资要按计税工资标准（每人每月1600元）扣除，超过部分不能在税前列支。而在新所得税法实施条例中则规定，企业每一纳税年度支付给在本企业任职或与其有雇用关系的员工的所有现金或非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与任职或者受雇有关的其他支出，只要是合理的，全部可以在所得税前列支。因此，企业在过渡期间内可考虑将企业员工工资的一部分通过合理手段推迟到2008年发放，比如应尽量将第四季度奖金、节日费、年终奖等在元旦后发放对企业更为有利，这样，不须就超额部分进行所得税纳税调整。

同理，关于福利费支出问题，现行税法中有开支比例限制，而在新税法中则可以据实列支。所以如果可能在今年元旦后发生的费用，则应尽量推迟。

第三、推迟广告费的支出时间

目前，内资房地产行业广告费的扣除限额为销售收入的8％，业务宣传费的扣除限额为销售收入的5‰。而对于广告费的范围税法做了非常严格的规定。根据国税发[2000]84号文件的规定，企业发生的广告费必须同时符合以下三个条件：（一）广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；（二）已实际支付费用，并已取得相应发票；（三）通过一定的媒体传播。目前税局认可的媒体范围只包括报刊、杂志、广播、电视、互联网等5种。对不符合以上条件的广告性质的费用如路牌广告、车体广告、灯箱广告、汽球广告、楼书等则一律记入业务宣传费，在销售收入的5‰范围内扣除。这一规定造成很多房地产此项费用因此经常超标，由此导致多交企业所得税现象。而在新所得税法实施条例中则取消了广告费和业务宣传费的界限，并且允许在销售收入的15％范围内扣除，这扩大了广告费的扣除范围和限额。因此，如果房地产企业的广告性质费用超过了扣除标准，或计划“捂盘惜售”以待明年的，则在最后一个月的过渡期间内，应考虑尽量将此类费用发生时间推迟到2008年1月1日以后，以免增加纳税调整金额。

第三、关于交际应酬费问题

根据国税发[2000]84号文件的规定，企业发生的业务招待费的扣除标准为：全年销售（营业）收入净额在1500万元及其以下的，不超过销售（营业）收入净额的5‰；全年销售（营业）收入净额超过1500万元的，不超过该部分的3‰。而新所得税法实施条例则规定，企业实际发生的与经营活动有关的业务招待费，按实际发生额的50％扣除。因此，如果房地产企业的业务招待费很大，应考虑在过渡期间内尽量将业务招待费推延至2008年1月1日以后发生，可以增加扣除金额；若业务招待费金额很小，则应考虑在2007年提前开销。

第四，关于捐赠支出的时间问题

新所得税法规定，企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。而现行税法规定公益性捐赠支出在年度应纳税所得额3%以内的部分准予扣除，同时规定了一些可以全额税前扣除的范围。企业在过渡期内如有慈善支出，则应视具体情况，本着税前扣除最大化原则推迟或者提前进行捐赠。

以上建议对象主要是内资房地产企业，而外资房地产企业由于适用税法不同，以上建议并不适用。有消息传出，在2008年上半年，国家税务总局将会以现国税发（2006）31号文件为蓝本，对外资房地产适用的企业所得税法规进行修订，届时，外资房地产公司所得税政策也将会有很大调整，敬请留意。

（作者系深圳市智慧源企业管理咨询公司咨询顾问）