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牛刀：国19条等于日本的土地融资限令

许多记者发来采访提纲，一定要我谈谈对国19条的看法。我一直避而不谈，原因是，如果国19条得到贯彻执行，其威力等同于当年日本泡沫破灭前，日本政府颁发的《土地融资限令》；如果，地方政府不执行国19条，那么很快土地泡沫就要和地方政府6万亿的债务危机一同爆发，那就不是房价泡沫破灭，而是经济崩溃。

房价泡沫破灭是中国经济要保持正常增长的唯一路径，这条路径已经是不可回避的，也就是说一定要刺破房价泡沫。房价泡沫不破，谈不上实体经济的振兴和社会就业的提高，就连好不容易复苏的出口产业也可能只是昙花一现。因为，只要人民币升值，很多企业的利润空间被压缩，生产成本和劳动力成本又在上升，同样挤压企业利润。当企业没有利润的时候，维持下去也就很困难。那么，唯一的办法就是降低生产成本，包括厂房租金。

国19条的主要内容是90平方米以下的住宅建设用地必须占供应总量的70%以上，开发商拿地必须按规定缴纳土地出让金，并加强监管。别看只是这些外人看来是无足轻重的内容，其实扭断了开发商在2008年2009年形成的产品链条，那两年的产品都是为楼市投机炒作而设计的，大多是豪宅和所谓的改善型住宅，而将70%改成普通住宅，房价如果不降，投机炒家又无法介入，那一定会造成大量积压，造成资金链断裂。而房价一降，其实就是泡沫破灭。

当年日本颁发土地融资限令，是严格禁止以土地抵押贷款和上市融资，扭断了开发商的资金链，形成泡沫破灭，房价一年下降80%。别看国19条与日本土地融资限令内容不同，但是，异曲同工。日本是直接扭断开发商的资金链，而国19条扭断的是产品链条，比直接扭断资金链更让开发商胆寒。泡沫是肯定要破了。

与日本相似，房价泡沫破灭对普通城市居民影响不大，但不能说完全没有影响。一是房价泡沫破灭后，通货膨胀基本上不会同时爆发，因此，城市居民的生活成本将因此而降低，猪肉、粮油等生活用品价格随之而降；二是大量的资金将因此而进入实体经济，在外贸复苏的环境下，社会就业将因此而得到上升，让大量的大学毕业生和农民工有固定的收入来源和基本保障。

说房价泡沫破灭首先要影响老百姓的生活，那是骗人的鬼话。单纯的房价泡沫的破灭只会影响开发商、中介和炒房客，跟老百姓没有关系。就像2008年的房价下降造成土地流拍、退房潮一样，地方政府会影响一些土地出让金的收益，但是，很快又将有物业税作为补充，两项冲抵，物业税比土地出让金的收益更稳定。

只要建立在经济复苏的基础上，建立在遏制通货膨胀基础上的房价泡沫破灭，是中国楼市的正常调整。房地产业内应该充分重视，那种靠投机炒作来卖楼的的模式应该得到改变，而对普通住宅的开发将成为常态。中国社会还将继续努力，改变现行的土地开发模式，让住宅回归到住的功能，让普通百姓安居乐业。

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牛刀以为现在这天下是谁的天下？

[此贴子已经被作者于2010-3-15 23:04:29编辑过]