房地产企业支付和收取违约金的税务问题

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房地产开发企业在项目开发销售活动中，经常会发生签订业务合同后，由于种种原因导致合同不能履行，从而发生收付违约金的问题。
　　（一）支付违约金方的税务处理
　　《企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”不能履行合同按规定支付的对方的违约金，是企业在正常的生产经营过程中发生的与取得收入有关的、合理的支出。《企业所得税法实施条例》第二十七又进一步明确：“企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要的正常的支出。”因此，企业因不能履行合同而支付给对方的违约金，属于规定的扣除范围，是符合企业生产经营活动常规的的支出，可以在当期企业所得税税前扣除。
　　（二）收取违约金方的税务处理
　　收取违约金的一方，应注意营业税和企业所得税方面的处理问题。
　　现行营业税政策规定纳税人在未提供营业税应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的情况下收取违约金具有纳税义务。
　　企业所得税方面，依据《企业所得税法实施条例》第二十二条的规定：“企业所得税法第六条第九项所称其他收入，是指企业取得的除企业所得税法第六条第一项至第八项规定收入外的其他收入，包括企业资产溢余收入、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已做坏账处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等”。对合同另一方未履行合同而取得的违约金，属于企业的其他收入所得，应并入当期应纳税所得额，按企业使用税率计征企业所得税。
　　二、履行合同中支付及收取违约金的税务处理
　　房地产开发企业经济交易中所产生的违约金，即可能是买方收取，也可能是卖方收取；即存在于货物采购销售环节，又存在于营业税应税劳务以及销售不动产、无形资产转让环节。收取方式不同，会计处理和税务处理也存在差别。
　　（一）房地产开发企业作为卖方收取违约金
　　房地产开发企业的经营业务以转让无形资产（土地）或者销售商品房为主，根据营业税政策规定，计税营业额为收取的全部价款和价外费用。
　　根据《财政部、税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税【2003】16号）的规定，单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约取得赔偿金收入，应并入营业额中计征营业税。
　　因此，房地产开发企业销售房屋过程中收取的违约金也属于价外费用，应当缴纳营业税，会计处理时计入营业外收入。这种情况下房地产开发企业收取违约金开具发票也符合规定。但由于买房人多属于自然人，不存在税前扣除的问题，实务中开具发票的情况并不多见。
　　（二）房地产开发企业作为卖方支付违约金
　　房地产开发企业在转让无形资产（土地）或者销售商品房时，由于各种原因导致不能履行合同，被迫支付违约金。此种情况下，直接计入营业外支出，并视具体情况决定是否代扣代缴个人所得税。
　　如果房地产开发企业将此违约金处理为对客户的折扣或折让，根据《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定：“纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的金额为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。”根据该条规定，在一定条件下，若开发票将违约金视作折扣或折让扣除，则可以少纳营业税，否则不能减少营业税应纳税额。
　　（三）房地产开发企业作为买方收取违约金
　　在开发产品过程，房地产开发企业要采购大量商品和货物。比如，房地产开发企业与电梯供货厂家签订合同，合同履行过程中，电梯厂未及时供货从而构成违约，要支付房地产开发企业违约金。在这种情况下，房地产企业作为买方收取违约金，不必给卖方开具发票，开具收据即可，相应的无须视同销售而缴纳营业税。会计处理时，买方计入营业外收入，卖方计入营业外支出。
　　（四）房地产开企业作为买方支付违约金
　　根据营业税、增值税相关政策的规定，纳税缴纳增值税销售额或营业税营业额而向购买方收取的全部价款和价外费用，此价外费用包含违约金。所以违约金应当缴纳增值税和营业税。同样，房地产开发企业作为购买方支付的这部分违约金价款若构成货物或劳务成本，也有理由向供货方索取包含此部分违约金的全额供货发票，这样房地产开发企业可以直接增加开发成本，否则计入营业外支出。